Show 我們在看日本節目的時候，如果你有注意到他們的街道，就不難發現日本把商業區、工業區、住宅區這三區分得十分清楚，很少有混雜不清的情況發生，所以主角往往要步行很長一段距離才能到商店買東西。 與日本單一的街道相比，台灣的街道就「豐富」多了！不但工廠與住宅混雜，商店街外不遠的地方就有住宅社區，而工廠商店住家全在同一條街的情況，是不是也曾經見過呢？ 台灣其實也有《都市計畫法》來規定住工商的用地分離，但為了民眾生活方便，工業區裡也可以「有條件地」進駐商店，民眾甚至聰明地「舉一反三」將辦公室做為住宅使用，這才導致住商工都聚集在了一塊。 對於這樣的情況，到底是怎麼發生的呢？以下三點讓你迅速明白： 一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢？ 二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的？ 三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅？不怕被罰嗎？ 詳細解答： 一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢？ 答案是「乙種工業區」！該工業區允許「公害輕徵之工廠」與其必要附屬設施、「工業發展有關設施」、「公共服務設施」、「公用事業設施」設立，所以在這塊區域內你有機會可以看到零售超市、餐廳、銀行這些場所。 在105年《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條修正以前，乙種工業區內允許一般商業設施以「工業發展有關設施」的名義進駐工業區，這些設施包括： 1、一般零售業、服務業、餐飲業 2、一般事務所（容易被做為住宅使用） 3、運動設施 4、銀行、信用合作社、農漁會信用部、保險公司 5、一般大型商務中心或展示中心 6、倉儲批發業 7、旅館 原本工業區裡有商業設施是為了方便上班族的生活，法條也規定這些商業設施的面積不得超過工業區總面積30%，避免工業用地遭濫用成商業用地，不過在工業用地越來越少的情況下，105年修改了法條，降低非工業使用的面積及項目。 在法條修正後，拿掉了可進駐一般零售業、服務業、餐飲業及一般事務所的規定，並將一般商業設施裡的其他項目合併到「公共服務設施及公用事業設施」的條款底下，其面積不得超過工業區總面積20%。不過法律不溯及既往，所以在105年之前設立的商業設施還是可以使用。 另外補充一點，工業區現在雖未允許再新增商業設施，但在「工業園區」內就不用擔心這個問題了。所謂的工業園區是指圈定一定範圍的土地，專供工業設施設置，知名的工業園區，例如新竹科學園區。 舉凡旅館、餐廳、便利商店、診所等等商業設施都可以「支援產業」的名義進駐工業園區，不僅如此還規劃了社區用地，讓工作人員直接住在裡面，讓園區自成一個完整的生活圈。 二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的？ 原因一： 工業區一開始並沒有便利的生活機能，只是單純地做為工業使用，直到產業外移的情況變嚴重，為了不讓土地閒置，遂開放一般商業設施也可進駐工業區，讓工業區與一般都市地區的差異性逐漸變小，一般人也願意入住。 原因二： 相較於昂貴的住宅區房子，大部分工業區住宅的價格相對平易近人地多，同樣格局的房子，住宅區與工業區會有好幾萬的價差，這是因為工業區土地成本相對便宜的緣故，建商覺得有利可圖，便在工業區大量蓋起一般住宅。 原因三： 住宅區的房子容積率與建蔽率，都為住商工三區裡最少的一區，同樣的土地面積，商業區與工業區裡的房子都可以蓋得比住宅區更寬更高，對於喜歡大房子的民眾來說容易有物超所值的感覺。 三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅？不怕被罰嗎？ 建築物應依照土地分區規定來使用，若違反土地分區規定，可依《都市計畫法》第79條處6~30萬的罰緩。那麼所謂的「乙種工業區住宅」又是如何躲過規定的呢？ 乙種工業住宅因為法令限制，都是以「一般事務所」或「工廠」的名義登記，但卻對外廣告是一般住宅，而且依財政部的規定，只要有遷入戶籍並向稅捐單位申請部分變更為住宅使用，就可以按住宅使用面積課徵地價稅、土地增值稅、房屋稅，電費也可按住家費率計算，水費則不分住宅或營業使用。 由於違規數量太過龐大加上行政機關人力不足，若沒有人檢舉就不會去稽查，等於是地方政府默許了這樣的行為發生，所以根本不是乙種工業住宅合法，而是法規漏洞再加上違規積年累月地難以收拾而造成今天的結果。 目前新北市有條件可讓工業住宅申請變更為一般住宅，建商可以透過捐贈公共設施用地+回饋金的方式，將原本的工業區用地變更為住宅區用地，等於是讓工業宅就地合法。而台北市則是大肆開罰違反法規用途的工業宅，並強調不會就地合法，要求工業住宅所有權人限期改善，否則將連續開罰。 從以上的例子和政府修法限制工業區內設置一般事務所，我們可以看到工業宅的問題已經逐漸被重視，不再像以前一樣會被默許發生，民眾將來若要入手工業區附近的房子，最好先詢問房仲建物登記是否為住家用，避免買到工業宅。  文章授權來源：《賣厝阿明》官網 影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube 賣厝阿明賣厝阿明小檔案： 創作團隊：賣厝阿明知識+ 執行長：李國興
著作：《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專：「賣厝阿明」 臉書社團：「買房知識家」 官方網站：賣厝阿明 房價居高不下，許多人會考慮購買非市中心的房子，或是「工業住宅」。工業住宅的合法性，至今仍被許多人所質疑，網路上有不少資訊是傾向只要看到「乙種工業住宅」一定要避免購買。究竟什麼是工業住宅？工業住宅合法嗎？乙種工業住宅法規相關的法規又有哪些呢？本篇文章將一一做解答！
乙種工業住宅是什麼蓋在「乙種工業用地」的「住宅」根據法規《都市計畫法》第 32 條，土地使用分區分為住宅區、商業區和工業區等等。而法規《都市計畫法臺灣省施行細則》第 14 條中寫明，工業區用地又可區分為：特種工業區、甲種工業區、乙種工業區和零星工業區 4 種。同一法規第 18 條寫道：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主……」。 在《都市計畫法臺灣省施行細則》第 18 條後半法規所規範的內容，是乙種工業用地不得使用的用途有哪些，但並沒有明確寫明乙種工業用地具體可允許的使用用途。而乙種工業用地常見的使用有：食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等。 因為乙種工業用地通常是作為「公害輕微之工廠」和「一般辦公室」使用，隨著地價上漲、產業外移，閒置的工業用地愈來愈多，建商購入這些乙種工業用地蓋住宅，再利用廣告或話術賣出，讓購屋者認為「工業住宅」可作為「自用住宅」使用。許多購屋者購入後才得知，自己購買的是「工業住宅」，並非「一般住宅」，與建商、代銷出現許多糾紛。 乙種工業住宅合法嗎從法規、土地使用分區來看不合法「土地使用分區」是政府用來規範每塊土地可以作哪些使用，非都市土地土地使用分區，可參閱法規《非都市土地使用管制規則 》；都市土地的土地使用分區，則須要參閱各縣市制定的都市計畫書或法規，以台北市為例，需參閱法規《臺北市土地使用分區管制規則》。 雖說實務上，土地使用會保留一點彈性，例如：有些住宅區可以有部分作商業使用，但是，在工業區上興建住宅卻不是政府允許的彈性使用範圍，所以，工業住宅多半都有不合法的問題。 工業住宅建築本身合法建商常以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，去興建乙種工業住宅。其實工業住宅建物本身並不違法，工業住宅最大的問題，是建商和代銷在銷售時常會將廣告、實品屋和樣品屋包裝成「自用住宅」的形象，讓購屋者誤以為自己買到的是一般住宅，之後要申請作自用住宅使用時，又遭遇不合法的問題。 實務上，政府已放寬工業住宅在水電、地價稅和房屋稅上的規定，工業住宅若作為自用住宅，可以申請適用自用住宅稅率。但依照法規，房子仍僅限用來做辦公室、商業設施和事務所等等，不能作為一般住家使用。聽起來有些矛盾，但這算是政府為了解決這些既存在的工業住宅問題，所採取的作法。 工業住宅就地合法前面提到從法規的層面上來看，工業住宅其實有不合法的問題在，所以多半會希望能「就地合法化」。過去也是有工業住宅之後進行「土地使用變更」，例如：乙種工業用地變更住宅用地，讓建案由不合法轉為合法；或是先利用繳納回饋金和捐地代金的方式，在興建完工後順利取得住宅使用執照。 以下舉例 2 個較為知名的建案： 一、元氣大鎮此為位於新北市中和的建案，2005 年開始銷售，後來 2008 年完工後，被政府要求必須補辦都市計畫變更程序，並繳納回饋金和捐地代金才能取得使用執照，後來每戶都另外繳了約 38 萬才順利交屋。 2022 年實價登錄最高已經來到每坪 51.76 萬，而最早建商在銷售時，1 坪最低可是不到 10 萬！漲幅超過 40 萬/坪。之所以會有如此驚人的漲幅，主要是因為有環球購物中心的帶動，再加上住宅社區管理算不錯，因為是乙種工業區住宅，所以裡面的確有不少上班族出沒，但出入的人群並不會到很複雜，且附近機能佳，不僅有傳統市場，還有中大型賣場提供選擇。 不過至今，該建案並沒有成功變更土地使用分區，轉為一般住宅。 二、金璽御品位於新北市泰山的工業用地住宅建案，算是目前全台唯一成功由「工業住宅」轉為「一般住宅」的社區，和新北市中和的「元氣大鎮」同樣，也是利用捐地代金和回饋金的機制。在 2016 年通過工業地變更住宅地細部計畫，變更後總銷售金額多出將近 2 億元，約半年就把剩餘的 7,000 多萬回饋金繳清。 「金璽御品」位於明志路三段，近捷運丹鳳站、輔仁大學和明志科大商圈，地段條件不錯。它也是泰山唯一主打溫泉宅的大坪數社區，2012 年完工，屋齡至今 10 年，不過因為早年推案時仍為工業地，因此蓋好後 5~6 年才完銷，加上政府打房，房價單坪一度從四字頭掉到 34 萬元，轉手者也多賠售。2022 年實價登錄最新行情為 40.6 萬/ 坪。 從上述 2 個案例可以看出，工業住宅要就地合法化，不僅需要時間，更需要金錢。雖然只要合法化、擺脫「工業宅」標籤後，房價可以逐漸回歸一般住宅行情，亦有可能一路飆升。不過，即使成功變更土地使用分區，環境周邊有可能仍是工業區，建議民眾購入前還是要三思。 工業住宅取締、罰款先前已提過，工業住宅的合法性一直存在爭議，因此，許多有意願購買工業住宅的人也會相當擔心，是否會在購買之後遭到政府取締，要求罰款，甚至拆除。 以現況來說，台北市執法最為嚴格，2019 年針對內湖五期大規模稽查，要求工業宅住戶將房屋稅率由自住用更改為營業用，並對持續違規者開罰；2020 年又宣布將分 5 階段處理台北市兩千多戶工業住宅，若住戶未於期限內改善，或不願意配合主管機關會勘，將處罰款 6 萬～30 萬元。換句話說，若建物座落於工業區，卻以自用住宅稅率繳納房屋稅，都有可能被台北市政府取締並處罰款。 至於其他縣市，主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰。對於既存的工業住宅，新北市政府的做法為加以列管，並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等等，讓工業住宅得以合法化，其餘縣市目前則未提出相關措施。 工業住宅作自用住宅使用合法性欠佳，購買前須先了解相關法規本文探討了有關工業住宅的定義和合法性，並介紹與乙種工業住宅相關的法規有哪些。文中也介紹了 2 個北部較著名的工業住宅案例，雖然從這兩個案例看起來，買工業住宅並沒有不好，還可能因此大賺一筆。然而，工業宅變更地目代價大、時間長，且不一定會成功，又有貸款成數比一般住宅低的問題。 儘管大多數的縣市政府並未積極取締工業住宅，處以罰款，但是執政者會改變，若是日後遇到加強取締的政府，就會面臨像台北市工業住宅的情況，雖為自住使用，地價稅和房屋稅無法適用自用住宅優惠稅率。所以，如果對於購買工業住宅有興趣，建議先了解相關法規。 延伸閱讀
一種工業用地可以蓋房子嗎？中信房屋行銷部副理江龍名分析，通常政府為了都市計劃的發展或規劃，會劃分好各處的土地使用分區管制，在都市計畫法的規定內，工業用地照道理講只能作為工業用途，例如可以蓋廠辦、蓋工廠，但不得蓋住宅。
甲種工業地可以蓋房子嗎？工業用地蓋房子或住宅合法嗎？ 工業用地被歸類在《都市計畫法》的工業區中，無論是特種工業區、甲種工業區、乙種工業區，還是零星工業區，依法都不能蓋房子當作自用住宅使用，最多只能蓋辦公室或事務所。
乙種工業區可以蓋住宅嗎？蓋在「乙種工業用地」的「住宅」
在《都市計畫法臺灣省施行細則》第18 條後半法規所規範的內容，是乙種工業用地不得使用的用途有哪些，但並沒有明確寫明乙種工業用地具體可允許的使用用途。 而乙種工業用地常見的使用有：食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等。
建地可以蓋房子嗎？答案是可以的！ 因為農建地是為了保障在都市計畫前已編定為「建」地目的農業區土地，讓土地所有權人能依法申請建築使用的權益，容許使用項目還包含可蓋4 層以下的一般住宅、進行房屋修建、改建、增建、拆除後重建等。
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丁種工業用地可以蓋住宅嗎？
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