土地可以逐年贈與嗎？

Q: 不動產如何逐年贈與？

以「買賣」方式移轉房產，逐年贈與現金 如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。

有土斯有財，不動產一向是我們重要的置產項目，將我們名下的土地移轉給兒女，有以下幾種方式：

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房屋持分贈與可以節稅？秒懂免稅額和逐年贈與！
房屋持分可以贈與嗎？
房屋持分贈與應備文件
房屋持分贈與流程
房屋贈與免稅額有多少？持分贈與如何節稅
房屋持分逐年贈與是什麼？
房屋有貸款可以贈與嗎？
土地可以分年贈與嗎？
不動產如何逐年贈與？
房子可以逐年贈與嗎？

移轉方式	應繳稅目	稅率
買賣	土地增值稅	自住用地 10% 一般用地 20%、30%、40% 持有土地年限超過 20 年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵 20%。持有土地年限超過 30 年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵 30%。持有土地年限超過 40 年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵 40%。
贈與	土地增值稅	一般用地 20%、30%、40% 持有土地年限超過 20 年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵 20%。持有土地年限超過 30 年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵 30%。持有土地年限超過 40 年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵 40%。
贈與稅（免稅額以贈與人每年贈與金額合計數計算）	106 年 5 月 12 日前： 220 萬元以下 0% 超過 220 萬元以上部分 10%
106 年 5 月 12 日 ( 含 ) 以後，按贈與人每年贈與總額減除扣除額及免稅額後之課稅贈與淨額： 111年1月1日以後案件：免稅額244萬元。 110年12月31日以前案件：免稅額220萬元。 1. 2,500 萬以下者課徵 10% 2. 超過 2,500 萬至 5,000 萬者，課徵 250 萬加超過 2,500 萬部分之 15% 3. 超過 5,000 萬者，課徵 625 萬加超過 5,000 萬部分之 20%
繼承	遺產稅	106 年 5 月 12 日前： 10%
106 年 5 月 12 日 ( 含 ) 以後發生之繼承案件，按被繼承人之遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額： 1. 5,000 萬元以下者，課徵 10%。 2. 超過 5,000 萬元至 1 億元者，課徵 500 萬元，加超過 5,000 萬元部分之 15%。 3. 超過 1 億元者，課徵 1,250 萬元，加超過 1 億元部分之20%。

父母與兒女之間，如以買賣方式辦理不動產的移轉，除繳納土地增值稅外，要特別注意資金流程。因為依遺產及贈與稅法規定，二親等以內親屬間財產之買賣，除非能提出已支付價款之確實證明，且已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，足以證明其買賣行為確屬真實，而非取巧虛構以逃避贈與稅之課徵者，得不以贈與論外，均以贈與論，課徵贈與稅。
如以贈與方式移轉土地，有土地增值稅、贈與稅與印花稅 3 種租稅負擔，可以考慮利用贈與稅免稅額，規劃逐年由贈與人每年贈與 220 萬元的方式，節省贈與稅的負擔。如以贈與金額220 萬元計算，印花稅為2,200 元。但要注意贈與稅免稅額 220 萬元的計算，是以贈與人 ( 父或母為不同之贈與人 ) 贈送出的金額合計數計算，不是每一個受贈人 ( 子女 ) 每年可分別自每一位贈與人接受有 220 萬元之贈與稅免稅額，換句話說，如果有 2 個兒女，父或母每年各自贈與每個孩子 110 萬元，則免徵贈與稅。
除非我們的財產很多，將來遺產稅負擔很重，可以規劃用前述的方式處理外，一般來說，由於繼承方式移轉土地免課土地增值稅，且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除，其中免稅額就有 1,200 萬元，加上喪葬費 123 萬元，遺有配偶者 493 萬元，算一算至少有 1,816 萬元的遺產課不到稅。因此，當我們人世間的任務完成，歡歡喜喜離開的時候，讓兒女以繼承的方式得到我們的財產，應是較為理想的移轉方式。而且子女繼承後再將土地賣掉，土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算，土地增值稅負就會降低。

彰化陳先生問：

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2012年我在台東買了一棟透天中古屋，總價350萬元，現在想過戶給兒子，該怎麼做才能不用繳稅？

《MONEY錢》答：

將房產過戶給子女，可以用兩種方式，一種是贈與，另一種則是買賣。若採用贈與方式，需要繳交贈與稅、契稅和土地增值稅。其中，贈與稅按規定是由贈與人負擔，計算方式是將贈與人同一年度內的贈與總額減去免稅額和扣除額，再乘以規定稅率，並減去累進差額。

免稅額部分，每人每年為220萬元，扣除額則有以下4種：①由受贈人負擔的土地增值稅與契稅，可自贈與總額扣除；②贈與的財產附有負擔（未支付的價款或負債，如房貸）時，可扣除；③公共設施保留地因配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵贈與稅；④新市鎮特定區計劃範圍內徵收土地於發還抵價地5年內，因配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵贈與稅。

不過，計算贈與稅時，房屋和土地的價值並不是以市價來計算，而是以「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算，一般而言會比市價低上許多。以陳先生為例，市價350萬元的房產，房屋評定現值加上土地公告現值，應會低於免稅額220萬元，因此可免繳贈與稅，但受贈人（兒子）仍須繳交契稅和土地增值稅。

若房地現值較高，則可以用分割分年贈與的方式，將每年的贈與額度控制在220萬元以內。另外要注意的是，取得贈與房地後再出售，仍須繳納房地合一稅，且是以房屋評定現值和土地公告現值來計算取得成本，若是在短期內售出，稅額有可能相當高。

若以買賣方式過戶，則不會有贈與稅的問題，而且土地增值稅可以適用自用住宅優惠稅率，但記得必須保留子女自行出資的金流證明，否則遭到國稅局稽查時，有可能因此需要補稅。

假如父母的財產並不多，還可以考慮先保留房屋，將來以遺產的形式讓子女繼承，因為遺產稅免稅額高達1,200萬元，還有不少扣除額可以減除，同時又能免去契稅和土地增值稅，相較於贈與或買賣，反而更為有利。

稅金會因為淨額不同而有所改變。（圖／取自Money錢）

本文經授權轉載自Money錢（原標題：過戶房產給子女，用哪種方式最省稅？學會這招有機會免繳稅！）

責任編輯／焦家卉

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房屋持分贈與可以節稅？秒懂免稅額和逐年贈與！

近年來房屋贈與的案例在兄弟、夫妻間日漸常見，許多人為了節稅也學會看懂贈與免稅額和逐年贈與的的操作方式，究竟房屋持分還可以贈與嗎？房屋持分過戶有什麼眉角？這和賦稅之間又有什麼關聯呢？本篇帶你一次了解！

房屋持分可以贈與嗎？
房屋持分贈與應備文件
房屋持分贈與流程
房屋贈與免稅額有多少？持分贈與如何節稅
房屋持分逐年贈與是什麼？
房屋有貸款可以贈與嗎？
結語

房屋持分可以贈與嗎？

房屋持分的狀態通常會因為贈與、繼承等移轉而產生，有些人會問房屋持分的話還可以贈與嗎？實務案例上有的夫妻在婚前就用共同積蓄買了房子，並一人一半持分１/2，婚後因故決定讓一方全部持有，這時候要辦理房屋共同持有贈與及過戶是沒有問題的！

❯ ❯ 延伸閱讀：房子過戶要注意什麼？專業代書一次告訴你！

房屋持分贈與應備文件

土地登記申請書
贈與移轉契約書正、副本各一份
贈與人及受贈人的身分證正本與影本一份
土地所有權狀正本
建物所有權狀正本
土地增值稅不課徵證明書收據
契稅繳款書收據
國稅局核發的贈與稅免稅證明書及影印本

＊若請他人代辦需要印鑑證明一份（贈與人至戶籍所在地之戶政事務所申請）

房屋持分贈與流程

訂定贈與移轉契約
至土地所在地的稅捐稽徵處，申報土地增值稅與契稅、繳交印花稅
至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
至持有人的戶籍所在地國稅局，申報贈與稅(免稅)
至土地所在地之地政事務所，辦理夫妻贈與登記

房屋贈與免稅額有多少？持分贈與如何節稅

財政部臺北國稅局表示，依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。也就是贈與人每年不論贈與給多少人，只要所贈與之金額累計不超過220萬元，就可以不用繳納贈與稅。

有些人的不動產如果經評定現值、土地公告現值計算後超過免稅額的220萬元，就會思考該如何節稅，這時候房屋假如為持分的話，透過逐年贈與可以降低賦稅。

❯ ❯ 延伸閱讀：不動產贈與稅怎麼申報？有什麼地方要注意？

房屋持分逐年贈與是什麼？

房地贈與總額，若超過每年220萬免稅額度該怎麼辦呢？其中一項常見的做法便是，分年、分比例地贈與，也就是所謂的「逐年贈與」。若以逐年贈與的方式進行，那麼每年可以只移轉部分持分的產權，將贈與價值控制在每年的免稅額之內。舉例來說，假設土地總持分10/100，建物持分10/10，土地今年可以先移轉1/100，建物先移轉5/10，讓贈與的總額控制在220萬的免稅額度內，比例可以視情況調整。

不過需要注意的是，雖然這個方法可省下贈與稅，但因為逐年移轉導致移轉時間較長，過程中所需要花費的代書費、地政規費、土地增值稅也都會增加，因此建議可事前規劃或是請專家協助。另外，假如是贈與子女的房屋需要事前謹慎商量，小心避免6 年內不能出售的規定，否則將依更高的比例繳納高額的房地合一稅。

房屋有貸款可以贈與嗎？

有些人會問：「房屋有貸款未繳清的話，可以贈與嗎？」實務案例上就有客戶擔心如果父母的房子要贈與過戶給孩子的話，房貸的債務人是否會一併移轉？其實不一定！也可以單純只把房子過戶，也就是說房屋的所有權人雖然更改，但房貸債務人維持不變。

如果房貸還款狀況正常的話，銀行甚至不會發現房屋已經過戶了。反之，如果房貸遲繳的話，債務人被通知的話銀行也會發現房子的所有權人有更動，此時銀行會要求更換債務人，或要求孩子當爸爸債務的連帶保證人。需要注意的是，房屋贈與後只要債務未清償、抵押權未塗銷，銀行就有權利將房屋法拍來，至於拍賣後剩餘的款項則會發還所有權人。