房屋所有權移轉

民法第425條第1項規定[1]：出租人在於租賃物交付後，承租人占有中，出租人縱將房屋所有權移轉給第三人，原本的租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，承租人可以繼續承租。本條宗旨在於保障承租人，以債權物權化的方式，使承租人原先的租賃契約效力強化為物權效力[2]。

（二）

又本條文字規範為「所有權讓與第三人」，可認為不論該租賃物以買賣或其他移轉原因而移轉讓與租賃物所有權，皆應認為可適用本條規定。例如：基於贈與而生的所有權移轉也可適用本條，承租人可對受贈人主張租賃繼續存在。

（三）

前述問題，在沒有與受讓第三人（例：新屋主）另有協議的情況下，承租人若是要繼續承租房子，就需要主張所有權讓與不破租賃，使原本的租賃契約能繼續對受讓第三人主張。新屋主也就必須照著房客與出租人的契約所約定，繼續租給房客。

二、要件

（一）承租人與出租人有租賃契約

即承租人與出租人成立一租賃契約，並且為一有效的租賃契約。實務上，並未嚴格限制出租人同時須為租賃物的所有人，如果所有人與出租人不是同一人，若出租人得到租賃物所有人同意為出租，則之後所有人移轉所有權時，承租人仍得以本條對抗後所有人[3]。

（二）承租人占有中

即承租人需要占有該租賃物。然而，僅民法第761條[4]中的現實交付與簡易交付，才屬於為本條的占有（符合權利外觀原則）[5]。

（三）所有人移轉所有權

動產所有權移轉方式為交付，而不動產移轉方式為登記。

三、例外情形

（一）

民法第425條第2項有對第1項的限制：「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」若租賃契約未經公證，又同時租賃期間超過5年或無期限，則承租人不得主張所有權移轉不破租賃。本條目的是為避免債務人（指民法第425條1項的原房屋所有人）受強制執行時，與他人訂立長期或不定期租賃契約，而阻礙債權人之強制執行。

（二）

出租人可能欠了很多錢，而出租人的債權人若聲請法院對出租人的房子強制執行，則出租人惡意訂立長期性租賃契約，並利用所有權移轉不破租賃原則，使購買法拍屋的買家購買意願降低。上述例外情形就是為了避免濫用所有權移轉不破租賃原則而設。

通常，進行過戶的部分都是需要透過房屋權屬的登記中心來辦理，而完成房屋產權變更的手續。簡單來說，就是將房屋的產權從甲方的名下轉移到乙方名下的流程，那麼房產的過戶又分為了幾種不相同的情形，有買賣的房產過戶、贈與的房產過戶、繼承的房產過戶。

房子過戶有哪些要注意？

• 若需要透過第三方來經手協助過戶，必須留意對方是否有合格的證書及證照才能保障自我的權益。
• 房子之面積是否與權狀上所敘述的符合。
• 房子的產權是否清楚，有無確認房子是否有其他設定或抵押、查封等等其他問題，以免過戶後延伸出其他債權問題發生。

房子過戶需要收取哪些費用？

• 贈與稅（依照地政事務所的公告為主）
• 印花稅（土地及建物核定契價＊0.1%）
• 地政移轉規費（建物核定契價+土地申報地價）＊0.1%
• 書狀費一份80元
• 土地增值稅（須申報，若無調漲則無須繳納）
• 契稅（建物核定契價＊6％）

※土地公告現值：至地政司網站查詢

※房屋現值：利用自然人憑證透過地方稅網路申報系統 ，申請房屋稅籍證明即可查詢。

※以上收費皆依照相關單位公告現值為主。

辦理房子過戶的流程？

1. 至房屋所在地之地政事務所拿取或下載所有權移轉登記書
2. 至該房子所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅及契稅
3. 繳交印花稅
4. 至持有房子者之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅 ( 買賣雙方為二等親內，或夫妻贈與房產登記都須申報 )
5. 至該房子所在地之地政事務所辦理移轉登記

完成以上申辦程序之後，約需要等待3天左右的工作天，就能完成整個過戶的程序。

房子過戶需要提供哪些資料？

• 所有權移轉登記書
• 土地、房屋買賣契約書
• 土地、房屋所有權狀正本
• 身分證
• 戶口名簿、戶籍謄本（二擇一）
• 印章＋印鑑證明
• 土地增值稅、契稅繳款書

家人間房屋過戶流程？要注意什麼地方？

若不是一般買賣型的房屋過戶，而是家人的話，所要留意的地方又不太一樣， 可分為房子過戶夫妻和房子過戶子女兩種：

房子過戶夫妻

一般買賣型的房屋過戶需要先把稅務繳清，包含契稅、土地增值稅、印花稅等，而夫妻之間若為贈與型的房子過戶，不用繳納土地增值稅，也無須繳納贈與稅（還是要申報），契稅和印花稅的部分還是要繳交，夫妻房子過戶流程如下：

1. 填寫贈與移轉契約書
2. 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅與契稅，並繳交印花稅
3. 至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
4. 至持有人之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅（免稅）
5. 至房子所在地之地政事務所辦理夫妻贈與登記

為什麼夫妻贈與房子無需課徵贈與稅呢？那是因為根據遺產及贈與稅法第20條第1項第六款說明，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。還有土地稅法第28-2條也有規定，配偶相互贈與之土地可申請不課徵土地增值稅。

房子過戶子女

過戶子女就有兩種方式，一為買賣方式，二為贈與方式 兩者要注意的地方不同！

1. 買賣方式
   如果是以買賣方式將房子過戶子女，流程與我們上面說明的無異，但因為父母子女間為二等親，因此要多一道申報贈與稅的手續，但和夫妻贈與登記一樣都不用繳納此稅負。
   
   舉例：蔡先生想將房子過戶子女，採買賣方式移轉房屋，須提出實際買賣價格證明文件，交由國稅局，取得國稅局核發的非屬贈與同意移轉證明書，才能辦理移轉登記。
   
   ※根據遺產及贈與稅法第5條第六款規定：二親等以內親屬間財產之買賣，須課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。意思也就是說，只有當子女買房子的錢是由自己出的，並非父母貸款或作為擔保人，才可以免贈與稅喔！

1. 贈與方式
   若是以贈與方式移轉房產 ，就必須申報贈與稅，贈與金額以土地公告現值還有房屋現值為準。贈與人每年會有244萬的免稅額。（免稅額會隨消費者物價指數調整）
   
   舉例：蔡先生想以贈與方式將房子過戶子女，同年度沒有其他贈與事項，如果此房地公告現值未超過244萬的話，蔡先生就無須繳納贈與稅，但要是超過的話就要依超過金額按比例課稅了！
   
   ※會有人因為房地現值超過244萬而考慮分不同年度贈與，也就是所謂的「分割贈與」。但每次贈與都須重新計算代書費、地政規費、土地增值稅等費用問題，因此還是要多方考量。

❯ ❯ 延伸閱讀：不動產贈與稅怎麼申報？有什麼地方要注意？

房子過戶後再次移轉的稅金問題

還要注意的是，通過贈與或繼承所得的房產，未來受贈人或繼承人要出售時，可能會要繳交高額房地合一稅，尤其越早出售，稅率就越高。

房地合一稅的計算方式是〔（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）x規定稅率〕，若為贈與或繼承而得的房屋，取得成本會是受贈或繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」，公告現值比起市價是低很多的，所以會導致稅額提高。

1. 土地登記申請書。
2. 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本（貼印花的那一份是正本）。
3. 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書第一聯及第二聯【第一聯貼在正本上，第二聯貼在副本上】，土地增值稅單、契稅單須至稅捐稽徵處分別查欠地價稅及房屋稅，查無欠稅才可以准予辦理登記。
4. 承買人與出賣人之身分證明文件。
5. 出賣人之印鑑證明正本，(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)
6. 土地、建物所有權狀。

※身分證明文件: 身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本  可擇一。若能提供統一編號而能以電腦處理達成查詢者，得免提出。

※出賣人持國民身分證及攜帶印章親自到地政事務所核對身份，免附印鑑證明書

不動產是人生中重要的置產項目，當完成一筆購屋交易時，便會做「建物所有權第一次登記」，也就是俗稱的「過戶」，其中因牽涉土地增值稅、契稅、印花稅等稅賦，為避免財產的權利歸屬不清，造成後續法律糾紛，房屋、土地等不動產即應依規定在期限內向地政機關辦理建物所有權移轉登記。

如何辦理不動產買賣所有權移轉登記

辦理程序從訂立契約開始，進而申報土地增值稅、契稅，繳清稅款後即可申請買賣登記。

• • 由承買人與出賣人共同訂立土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契，一式2份）並蓋妥雙方印章。其中1份契約書貼印花稅票（稅額為買賣價款總金額千分之一）。
  • 向稅捐稽徵機關申報土地增值稅、契稅，於繳清稅款後，至地政事務所申請買賣登記。如有欠繳地價稅、房屋稅者須繳清欠稅款並至稅捐機關辦理查欠稅費手續。

本國自然人與公司應備文件

• • 本國人辦理產權移轉時需要準備什麼文件？
    申請人為自然人時應準備的文件為身分證明文件（如身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本擇一檢附）。

• • 申請人為華僑時要準備什麼文件？
    申請人為華僑時，應檢附華僑身分證明書。

• • 所有權人如在國外要準備什麼文件？
    首先須準備出賣人身分證明文件：檢附國內親友（即被授權人）身分證明文件、印鑑證明外，仍應檢附所有權人（即授權人）身分證明文件（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、旅居當地之身分證、居民證、駕照等影本擇一皆可）；另需準備授權書：由所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記，授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。

• • 本國公司辦理產權移轉時需要準備什麼文件？
    申請人為公司時應準備的文件為公司設立(變更)登記表影本或抄錄本正(影)本乙份及負責人身分證影本。

外國人與公司應備文件

所謂外國人，係指無中華民國國籍者而言，其有中華民國國籍者，雖有外國之國籍，亦非外國人。外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限，即所謂的平等互惠原則。