法 拍 點交 搬遷費

法拍屋不點交，因為後續處理情況較複雜，常讓一般民眾望之卻步，連帶影響其拍賣金額。但也因較低價的原因，讓不少專業的投標人看中其獲利空間，出手投標。專家建議，購買不點交法拍屋，務必預留一筆搬遷費，並要有無法立刻使用的心理準備。

法拍屋在查封時，若有債務人以外的人居住，法院便會將其登記為不點交。什麼是不點交呢？也就是法院只保障你的所有權，並無保障你的使用權；當你用全場最高價標到房子，並在7天內繳清尾款後，法院便會給你不動產移轉證明，之後法院便不會協助處理後續點交。

不點交的法拍屋，大部分都還有租賃關係，也就是內有承租的房客。民眾在標到房子前，只會知道該法拍屋內有租客，至於是何種類型的租賃關係，得等到取得權利移轉證明書後，方能聲請閱卷，了解原始租約情形，是否為「海蟑螂」。

三方式處理租約問題

何謂「海蟑螂」？過去許多債務人避免房子被標走，故意在查封前製造假租約，讓法院公告不點交，用來減少被拍走的機率，自己再透過人頭戶來低價買回。若是被標走，就向拍定人索取高額搬家費。

法院在查封時，多僅就產權做詳細調查，只要債務人承報租約，便會公告不點交。雖然根據《民法》買賣不破租賃，但寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆提醒，拍定人務必去了解是否為假租約。假租約包括前屋主在查封時才簽的租約，以及跟銀行簽過「無租賃契約」後，才簽訂的租約。無論租約是真是假，拍定人可選擇以下3種方式處理：(1)租約到期前，繼續收租。(2)要求對方搬走，此情況多須給予一筆搬遷費。(3)告上民事法院，主張屋主要收回自住。104法拍網總經理籃茂山說，因為不願搬走的房客，大多是為了索取搬遷費，若是想要快速解決，可以視情況給予。但若是特殊情況，則可表明自己將告上法院的態度。

收回自住提前解約

「租約未定期限、查封後才簽的租約、租期超過5年卻未公證的租約、房客表示已將未來數年租金一次付清，卻無法舉證的租約，不用付房租，無償使用租約、這些都可以告上法院，且勝訴機率很大。」若房客和前屋主為合法、單純的租賃關係，拍定人則要等待租約到期，方可收回使用，或以「收回自住」的理由提前解約。一旦勝訴，拍定人取得法院勝訴判決書，便可請法院執行強制點交，收回使用權。

陳俊隆補充，尚有一種特殊的情況，就是原為不點交的房子，在拍出前，其所設定抵押權的貸款銀行，提出「排除租約設定」，造成從原先的不點交，轉成點交。「銀行在放貸時，有時因擔心未來該房產遭拍賣，若有租約則會成為不點交屋，進而影響拍賣金額，造成貸款無法全額收回。」他表示，銀行放貸時常會要求屋主簽「無租賃契約」，拍定人若發現其租約是在那之後才簽的，也可要求法院執行點交。

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法拍物件非為點交與不點交，意指在案件拍定後，是否會由法院派員陪同拍定人清點交付法拍物件。若是點交物件，住戶拒絕交屋時，能以公權力強制執行。不過，點交物件也並非無風險。法拍業者提到，過去曾有客戶遇過「海蟑螂」，遭到強行佔屋並威脅搬遷費200萬元，拍定人不從後，屋內馬桶遭灌滿水泥洩憤。

《地產詹哥老實說》S2EP77／它掛「3字頭」逼副都心背鬼城名　5年後房價跌破眼鏡

點交案件仍是有可能會遇到無賴，鑫創資產總經理黃瑋諭分享，過去曾有客戶拍下法院點交案件後，卻有債務人由於已經破產，私自拆下鐵門、鐵窗變賣，「能拔就拔，能賺就賺」。

黃瑋諭說，法院對此情況也沒轍，雖然破壞屋內依法會涉及毀損罪，但實際嚇阻效用不佳；因為對拍定者來說，要如何舉證屋內物件是被誰、何時被拆走，相當困難；且不少債務人債務累累，甚至早已破產，要索賠也無門，最後通常此類型事件，都是拍定人自己摸摸鼻子認賠。

除了被拆屋內物件外，還有甚者是恐嚇鉅額搬遷費，黃瑋諭表示，客戶若要加速法拍物件原屋主的搬遷速度，通常會給予一筆搬遷費用。但過去客戶有拍定某透透天物件後，卻遇到「海蟑螂」占地恐嚇200萬元的搬遷費用，否則該屋所有水管、馬桶都會被灌水泥報廢。

該案經斡旋後，搬遷費雖降至近20萬元，不過拍定人不願向惡勢力妥協，向法院申請強制執行。不料對方就真的在屋內所有水管、馬桶都灌上水泥，導致該屋幾乎所有排水功能全數報廢，而在大肆破壞後，就拍拍屁股走人。

▼過去有拍定人遇到法拍「海蟑螂」要脅鉅額搬遷費，不從後屋內水管、馬桶被灌滿水泥。（圖／法拍業者提供）

由於完全不知對方來歷，拍定人就算報案也不知從何報起，且向法院申請強制執行也曠日廢時，就算跑完流程也找不到當事人，最後拍定人僅能花費超過20萬元，自己處理水管問題。

至於不點交案件，由於得由拍定人自行處理原屋況，所擔負風險就更大。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提到，法拍物件不點交原因有多種，包括物件帶有租約、現有住戶使用中或是為共有持分，整體而言，此類型物件就算拍得後，仍需花費時間與精力處理原住戶，因此若是一般無經驗的購屋者，較不建議取得這樣物件。

多數人的觀念，認為來法院標房子的人，能在七天內全額現金買屋，一定是財大氣粗的投資客；想不開的債務人，就會把房子被拍賣的損失全記在得標人帳上，希望能從得標人身上要一筆高額搬遷費；依我們數十年經驗，剛與債務人接觸，對方獅子大開口要搬遷費是很平常的事。

買法拍屋，如何快速點交房屋，而且是在和諧情況下交屋才算圓滿；如果全然依恃點交程序，完全不理會對方要求，面對走投無路的原屋主，往往會產生不可預期的抗爭後果。

一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三絶招：
　　　　　　１.叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭
　　　　　　２.破壞房屋裝璜及水管電路
　　　　　　３.恐嚇自殺，以死相逼

並不是每一位債務人都這麼惡劣，很多不理性的抗爭，其實都是旁人從旁慫恿，甚至有法拍屋海蟑螂介入，強行恐嚇得標人，索取高額不合理搬遷費。

要與形形色色的債務人協商交屋條件，最好能找有經驗的第三人出面，得標人本身避免與對方直接談判；如要與第三人共同出面，可稱是得標人朋友，自己不出面，第三者比較容易討價還價。

除了與對方協調折衝外，法院的點交程序也要同步進行，點交流程雖長達四個多月，但卻是與對方協商的有力靠山。

初期對方姿態會很高，但法院點交程序日日進逼的壓力，會讓對方氣焰一天比一天低；在重要的関鍵時刻，加碼個少許搬遷費給對方台階下，才能讓對方快速妥協交屋。

只要得標人願給些搬遷費，有經驗的人就不擔心對方會破壞房子；拖、磨、談是應付難纏案件三字要訣，秉持軟中帶硬，硬中帶軟的原則，不挑舋對方，隨時給對方台階，再配合法院點交動作，房子就能順利交屋了。

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