最新農舍興建辦法

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90年6月（第108期）

農業用地興建農舍辦法簡介

農業推廣科 李榮華

農業發展條例於89年1月26日修正公布施行，依該條例第十八條第五項規定：「前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」案經內政部營建署邀集行政院農業委員會、行政院環境保護署、台北市政府、高雄市政府及各縣（市）政府研商，訂定「農業用地興建農舍辦法」，並於90年4月26日由內政部會銜行政院農業委員會發布施行。本辦法計12條，其重點說明如次：

第一條 明定本辦法訂定法源依據，係依農業發展條例第十八條第五項規定訂定之。

第二條 明定依「農業發展條例」第十八條第三項規定申請興建農舍，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。其申請興建農舍，得依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。

第三條 明定申請人之資格限制，申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：

1. 年滿20歲或未滿20歲已結婚者。
2. 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
3. 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
4. 申請人無自用農舍者。
5. 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。

第五條 明定不得興建農舍之用地類別，若申請申請興建農舍之土地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：

1. 依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。
2. 工業區內農牧用地、林業用地。
3. 其他違反土地使用管制規定者。

第五條明定申請農舍應備具之書圖文件，包括申請書、主管機關依第三條有關資格條件規定之核定文件、地籍圖謄本、土地權利證明文件、土地使用分區證明、工程圖樣（農舍平面圖、立面圖、剖面圖及農舍配置圖）。

第六條 明定興建農舍應注意下列事項：

1. 農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。
2. 地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。
3. 申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積90﹪。
4. 興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。
5. 農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。

第七條 明定農業用地興建圍牆、興建地下層及興建個別農舍有關興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度、許可條件等規定，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

第八條 明定集村興建農舍有關戶數、基層建築面積、建蔽率、容積率、道路寬度、與道路境界線之距離、公共設施、已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍等規定。

第九條 明定為防止農業用地重複申請之管制方式。

第十條 明定起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核定，主管建築機關得撤銷其建築許可，且經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。

第十一條 明定直轄市、縣(市)主管建築機關得訂定農舍標準圖之法源依據。

第十二條 明定本辦法施行日期。

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生活在城市裡，幾乎每個人都會在假日時帶著家人前往風光明媚的戶外遊歷，遊走山林之餘，也有人正為自己或家人規劃不同於城市裡的樂活生活。您也想在景色優美的山林裡擁有一處自己的家園嗎？購買土地想要建造農舍，但不知道持有的土地是不是可以合法建造嗎？建造農舍又有哪些需要注意的事項呢？又該向誰申請建造？這篇文章就帶您來了解合法建造農舍的相關細節！

內容目錄

什麼是農業用地？

首先要注意農地取得年份，2000年1月28日農業發展條例修正後，規定農地面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主須在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以蓋農舍，而且農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。但新法通過之前取得的農地，則不受上述的興建與移轉限制。

農業用地是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依農業發展條例供下列使用之土地：

• 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
• 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
• 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

合法興建農舍有哪些種類？

農舍種類分為一般農舍和集村農舍，兩者之間有哪些差別呢？

什麼地目才能申請興建農舍？

申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得申請興建農舍：

• 非都市土地工業區或河川區。
• 非都市土地森林區養殖用地。
• 其他違反土地使用管制規定者。
• 前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。

興建農舍有什麼條件嗎？

• 年滿20歲或未滿20歲已結婚者。
• 申請人的戶籍和農地必須在同一縣市，且土地取得及戶籍登記要滿2年。但興建集村農舍的農地則不受2年限制。
• 欲興建農舍的農業用地面積不得小於0.25公頃（2.5分地）。但興建集村農舍及於離島地區興建農舍則不在此限。
• 申請人名下不能有其他農舍。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。
• 申請人為該農業用地之所有權人，且農業用地要確實提供為農業使用以及屬於未申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

興建農舍需要注意哪些？

依據農業用地興建農舍辦法，凡是供農作、森林、養殖及保育使用的土地，皆可廣義地被視為農業用地。尤其山坡地因為坡度的問題，容易因為開發不當引發土石流，危害眾人生活，因此在開發時必須更加小心水土保持。

想要在山坡地上興建農舍，必須依照「山坡地建築管理辦法」向當地政府申請雜項執照及建造執照。申請時，除了土地權利證明文件、工程圖樣等一般文件外，還需要提出「水土保持計畫核定證明文件（或免擬具水土保持計畫之證明文件）」。

一般農舍有哪些種類？

老農配建

以2000年1月28日農業發展條例修正前為分水嶺，在此之前所持有的農地，適用舊法規，該土地不論面積大小，皆可興建農舍。由於老農不受面積與時間限制，不少人會購買老農的農地，以其名義為起造人申請建照，取得使用執照後再移轉給買家，就可省下等待期，也不須購買大面積的農地，也可降低成本，這樣的操作方式即俗稱的「老農配建」。

一般農舍

若為2000年1月28日以後才取得土地，則須有0.25公頃（756.25坪）以上，且在籍滿2年後才可興建農舍，同時須取得使用執照滿5年後始可買賣；由於購買農地金額需一次付清且申請興建農舍手續繁瑣，不論老農還是新農，農舍興建的建蔽率皆為10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。

集村農舍 

同時由20名以上農民一同申請，以農民為當然起造人，依農建農地與農用農地按1：9的面積比例興建，依農建農地面積建蔽率60%、容積率240%（山坡地範圍建蔽率40%、容積率120%），戶數在20戶以上的別墅社區建案，其農用農地可否有效利用為其價值關鍵。

申請有無現有農舍證明所需文件

• 申請書。
• 申請人身分證正反面影本乙份。
• 申請人最近1個月內之稅捐稽徵處核發之全國財產總歸戶查詢清單（正本）及清單所列全部房屋之使用執照（影本，須加蓋申請人印章）。
• 申請人所有農業用地最近1個月內之地籍圖謄本（正本）及土地登記謄本（正本）與現況照片（彩色，須註明地段地號並涵蓋全部土地範圍）。
• 申請人所有土地之土地使用分區證明書（正本）（屬非都市土地者免附）。

合法建造農舍的資金從何而來？

如欲合法建造農舍卻苦無資金，您可以藉由向銀行或民間代書取得合法農舍貸款資金，又稱為農舍抵押貸款、自建農舍貸款，以下是銀行和民間代書的農舍貸款方案差異：

土地農舍常見問題

2人分別持有之農地辦理合併為單筆共有農地，應符合行政院農業委員會101年6月29日農水保字第1011865000號令規定以所有權部登記日期為準，滿2年及土地面積須達0.25公頃規定，始得申請興建農舍。

非屬可申請農舍之用地或申請農舍管制較嚴格之用地辦理使用地變更為農牧用地，其土地取得時點應依據所有權部完成登記之日期為準。

結語

您是否也對田園生活有那麼一份嚮往與期望呢？如何合法農舍買賣，取得農地身分，僅是追逐夢想的其中一步，了解汙水排放、水土保持等問題，才能具體實現田園生活。大揚代書有專業的經營團隊為您服務，以合法的方式為您圓夢，不論是農業用地貸款、農舍貸款、非都市土地貸款都能處理到位，是您合法建造農舍的好夥伴。

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