土地與建物的所有權人不是同一人時會有甚麼優缺點

購買屋主和地主不是同一人的房子，土地會被收回導致拆屋還地嗎？賣房子時原屋主什麼時候要通知地主？

文：陳琦姸（認證法律人）

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刊登：2020-04-30 ‧ 最後更新：2022-11-30

案例

A看中一間出售中的漂亮透天別墅，但屋主B卻告訴A房子的基地不是他的，是地主C的，B跟C承租基地蓋房子，長年繳納租金給C。

如果A要跟B買下這間房子，地主C可以說沒有租基地給A，要求拆掉房子、收回基地嗎？

A又聽說地主可以主張「優先承購權」，必須通知地主C房子的買賣條件，讓他決定要不要先用同樣的條件買，地主C不買A才可以買。是什麼時候必須通知地主C呢？屋主一開始開出條件就要通知，還是要等買賣雙方最後談判的條件確定，才通知地主？

本文

通常在買賣房子時，買家遇到的房屋所有權人（以下稱原屋主）和房屋坐落的基地所有權人（以下稱地主）會是同一人；然而，因為房子和土地的所有權是各自獨自存在的權利，原則上可以由不同人擁有，所以，如果遇到原屋主沒有基地的所有權，而是向地主承租基地時，買家可能就會有案例中的疑問，以下逐一說明。（見圖1）

一、地主不可以主張屋主換人就要拆掉房子、收回基地

（一）換屋主，原本的基地租賃契約還會存在嗎？

基地租賃關係存在於原屋主與地主之間，地主跟新屋主（也就是法律上的「房屋受讓人」）之間沒有簽租約，那地主可以主張跟新屋主沒有簽基地租約，要求拆掉房屋、返還土地嗎？

答案是，地主的主張在法律上是沒有理由的。依民法第426條之1，租土地蓋房子後，如果原屋主把房子的所有權移轉給新屋主，原屋主和地主之間的基地租賃關係，對於新屋主也會繼續存在[1]。地主不可以主張屋主換人，跟新屋主之間沒有簽租約為理由，進而要求新屋主拆屋還地。

民法之所以規定原本的基地租賃契約，對於新屋主繼續存在的目的，是希望地盡其用儘量讓房屋繼續存在，畢竟房屋不可能離開基地單獨存在，為了追求經濟利益和財產的利用流通，避免每次移轉房屋所有權，新屋主都面臨房子可能被拆的問題。

（二）換屋主，會構成轉租基地導致地主收回基地嗎？

附帶一提，有些厲害的讀者會注意到，就算民法有保障新屋主，但地主可以另外依照土地法第103條第3款規定[2]，主張原屋主承租基地後，賣屋、移轉租賃權是「轉租基地」的行為，以此收回基地並要求新屋主拆屋還地嗎？也就是說，房屋移轉所有權後，因為房屋就在基地上，基地租賃關係也不得不從原屋主移轉到新屋主身上，那這樣算是轉租基地嗎？

實務認為，除非當初租賃契約雙方有特別約定，例如不可以轉讓基地上的房屋等，不然可以推定基地租約約定當時，出租基地的地主就已經同意租賃權可以隨著房屋移轉而移轉；而房屋移轉導致租賃權移轉的情形，跟單純只將基地轉租的情形不一樣，出租基地的地主不可以主張依照土地法第103條第3款，對新屋主（即房屋的受讓人）主張收回基地[3]。

二、優先承購權條件的通知時點

優先承購權，是指擁有用相同的條件（包括價格、付款方式等）優先購買的權利[4]。在房屋所有權人出售房屋的情形，基地所有權人依法擁有房屋的優先承購權[5]，也就是說，原屋主必須將房屋出售的條件通知地主。

至於原屋主什麼時候要通知地主呢？或者說，出賣房屋的原屋主通知地主的買賣條件，是一開始的開價，還是買賣雙方多次折衝後的最終條件？依實務見解，是指買賣雙方都同意的條件，而不是賣方單方面提出的條件[6]；而且出售的條件如果有變更的話，要再次通知地主[7]。所以原屋主要通知地主的條件，是買賣雙方最後同意的條件，而不是原屋主一開始出售所開出的條件。

三、小結

案例中，買家A跟原屋主B買房子並受讓房屋的所有權，B與地主C的基地租賃關係也會依法對A繼續存在，地主C主張他並沒有租基地給A，因此要求拆掉房子、收回基地是沒有理由的。

其次，因為地主C擁有房屋的優先承買權，因此A、B買賣房屋時，必須將雙方最終談妥的買賣條件通知C。

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我看土地法 (27)

房地一體，關係單純，以盡經濟上的效用

第104條（基地之優先購買權）

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

我國不動產的產權登記制度，把建物和土地均視為個別獨立之物，可單獨為所有權之標的。而建物地存在必需有基地予以座落，這時候就牽涉到建物利用與土地之間的關係。當土地與建物是相同的所有權人時，並不會發生使用上的問題，可是當土地和土地上建物的所有權人不同時，就會影響「使用效率」，怎麼說呢?例如：老王向老林租土地建築房屋，老王是房屋所有權人，老林是土地所有權人，今天老林要將土地賣給第三人，新的地主可能跟老王並不是那麼的融洽，會衍生許多問題，搞不好會要求老王將建物拆除，還出土地來，而老王若把房子賣給第三人，房屋對基地的使用權是不是也一併移轉給第三人?也是有一些問題，最好的方法，就是想辦法讓「土地與建物是相同的所有權人」，這樣就可以減少土地與房屋之間的糾紛。

從另一方面來看，土地的壽命遠高於建物，建物從建築完成後就開始折舊、老化，而土地比較沒這個問題，在租地建屋下，租賃是一般而言有期限的，有一天房子終會毀壞，建物所有權人若沒有土地所有權，會比較不珍惜房屋的使用，只想在租期屆至前，把房屋的價值收回來，就好像我們對租賃車沒有所有權，只有在特定時間內有使用權，我們會在這特定時間內，把車子利用得淋漓盡致、例如:不保養、開上顛頗的石頭路上或粗暴式的使用。這樣的想法之下，會使的建物的使用不是長久性的，反而不利於社會上的經濟效率。

土地法104條的立法，就是基於這樣的想法，地上權人、典權人或承租人，是房屋對基地的直接占有人，對其有土地有直接占領關係，賦與房屋的所有人有優先購買權，才能夠讓基地與其地上之房屋同歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地的利用價值，盡經濟上的效用，而且可以減當事人間的紛爭。另外需注意的是，因為這法條目的是為了使房屋與基地合而為一，必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，才有優先購買權的適用。

另外，土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，例如：老王去世，留有一間透天厝，基地給A繼承，房屋給B繼承，現在A要賣土地，B有優先購買權嗎? 翻一下土地法104條，只有地上權、典權人、承租人有優先購買權....，那B就沒優先購買權嗎? 這跟土地法104的立法意旨使房地合一簡化關係促進利用有違!所以這種情形，所以推定土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，即AB之間有基地租賃關係，所以B有優先購買權! 至於土地法第104條第1項後段『同樣條件』，是指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言，而不是僅房屋所有權人一方所提之條件。

為了不讓欲出售的所有權人苦苦等待，法規規定優先購買權人必須在收到出賣通知後十日內，表示是不優先承購，若優先購買權人遲遲未作答覆，其優先購買權視為放棄，而所謂「不得對抗優先購買權人」，係指基地或房屋出賣人與承買人，不得主張基於買賣而使優先購買權人之優先購買權消滅而言，一般來說優先購買權是一種債權，在民法債的關係上，只有在相對人之間有效，並不能對抗第三人，但本條文直接保護優先購買權人的權利，對承買人產生限制，這在學理上稱做「物權性質之優先購買權」，這與前面所說土地法34-1條的優先購買權有些不同，土地法34-1條的優先購買權是「債權性質之優先購買權」，當兩者有所競合的時候，應以土地法104條的優先購買權為先。

對於租地建屋的規定，在民法第426條之2也有類似的規定如下

第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權）

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。