法拍屋前屋主不搬走

法拍屋如果被賣掉，法拍屋的屋主幾天內要搬走?

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：
一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。
二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務 人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務 人不在而停止」。
三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。
四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。
從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。
會有何狀況發生呢？
1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。
2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。
緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。
3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。
有 經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法 官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許 搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！
如果委託代標公司，記得要求，留置物後續處理，全交由代標公司負責；因為找場所、通知債務人來領取、債務人不來、聲請法院拍賣留置物，最少還要三個月時間煩心的處理；而大部份留置物均拍賣不出去時，代標公司不自己買下來，那還要保管多久呢？

●民法第425條「買賣不破租賃」，法拍屋不點交原因

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

●公告有無點交，影響得標人交屋有無保障

您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。

所以，針對有租約不點交房子，不管租約真假，只要投標公告標示「不點交」，執行法院就不負責交屋動作，得標人得自行與對方協商交屋條件，或者另行訴訟解決；相反的是，拍賣公告註明點交，對得標人就有交屋的保障。

●法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：

一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。

●會有何狀況發生呢？

1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。

2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。

緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。

3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。

●高桿點交，配合法院強制公信力，與債務人耐心溝通

有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！

●委託代標，要求留置物處理

如果委託代標公司，記得要求，留置物後續處理，全交由代標公司負責；因為找場所、通知債務人來領取、債務人不來、聲請法院拍賣留置物，最少還要三個月時間煩心的處理；而大部份留置物均拍賣不出去時，代標公司不自己買下來，那還要保管多久呢？

參考網站：www.104woo.com.tw

不點交法拍屋原屋主一直不搬走

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• 呼嚕嚕
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• 文章日期：102-12-14 23:31 最後編輯日期：102-12-24 03:02
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• 甲乙丙三方各自擁有一棟不點交法拍屋的1/3持份

  其中乙丙部分 也就是2/3被法拍,因此甲用優先購買權買下不點交的法拍屋2/3

  乙(原持有1/3)與家人等多數人一直不離法拍屋,

  法院有通知乙也領了被法拍1/3的錢,甲也通知好幾次搬家通知(存證信函)等

  乙方等多人皆不理會 (有證據顯示他們有收到信)後來甚至連信都不收

  原一樓有出租但因為乙等人原因不租了

  之後乙等人私下更換門鎖使甲連一樓皆無法進入也無法再承租給他人

  目前提告了民刑事,但是之前聽警察以及其他律師有說過應該是屬竊占,強制罪,毀損罪等

  但最近搜尋才發現非常有名的劉媽媽案件不算竊占好像原因是因為不點交的法拍屋

  1.那到底以上這種情況屬於竊占以及強制罪嗎?

  2.若只有一個人承認換鎖,其他人都是從他那裏拿到的鑰匙那樣只有承認的人

     有罪嗎?

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• 謝文明律師 (謝律師)
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• 文章日期：102-12-15 17:54
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• 您好:有關您所詢問題回覆如下

  一.本件由於對方仍有三分之一的持分,且先前已居住在該處,所以要構成竊占或強制罪均有困難,但至於對方提告誣告罪,基本上也不容易成立.

  二.由於出租客對方房屋空間仍有使用權,故出租客同意下進入,尚難成立侵入住宅罪.

  三.本件由於是共有關係,所以類此問題均會不斷的上演,解決之道,或許應向法院申請裁判分割,並可請求法院變價拍賣,再由您們取得該3分之一的所有權,才屬解決之道.

  以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至 來信詢問,以免遺漏,謝謝

• 如尚有其他疑問歡迎E-MAIL : 聯繫，謝謝！

• 
• 房佑璟 (房律師)
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• 文章日期：102-12-15 23:36
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•  您好，關於您的問題，就共有物之使用管理，您可依民法訂立分管契約為之，若無法訂立分管契約亦無法協議，可依民法規定隨時提起分割共有物之訴。以解決共有之爭議。歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

  若有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

• 您好，我是房佑璟律師，很高興為您服務。0910638932。無邊無限，無遠弗屆。LINE ID:0910638932。顏寧律師LINE ID:@yen0988706305。

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• 文章日期：102-12-16 03:04 最後編輯日期：102-12-24 03:05
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• 回覆 謝律師 的發言內容：

  您好:有關您所詢問題回覆如下

  一.本件由於對方仍有三分之一的持分,且先前已居住 ... (恕刪)

   律師您好:您可能有些許部分看錯了

   1.乙方的1/3已經被法拍了,乙方經法院通知也領了還債完去領剩下來的錢甲方(原來就有1/3)已買下被買拍乙&丙兩人各1/3所以是2/3了!!! 所以甲方買得法拍屋已經取得整棟房子所有權了 但是乙方還不搬走等等.

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• 許志嘉 (許志嘉律師)
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• 文章日期：102-12-16 09:21
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•  提刑事訴訟雖然可以作為手段，但要成罪不容易，解決方式就是提出民事訴訟請求搬遷及不當得利。

• 許志嘉律師(e-mail：，網頁：http://www.hsulawer.com/，line ID：aliu5408)手機0922-600089

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• 文章日期：102-12-16 21:09 最後編輯日期：102-12-24 03:07
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• 回覆 許志嘉律師 的發言內容：

   提刑事訴訟雖然可以作為手段，但要成罪不容易，解決方式就是提出民事訴訟請求搬遷及不當 ... (恕刪)

    謝謝張律師^^  因為我方也已經有提出民事訴訟要求搬遷跟相當於租金的不當得利

    只是上法庭法官卻說只能請求 租金 或是甚至要求我們不要計較 既然都已經要人家搬了......

    說我們要要求的金額太多

    可是問題是房屋稅,地價稅,房屋火災保險等等以及每個月與銀行借錢買法拍屋的錢利息等都是所

    有權人在繳卻不得請求 且我方還因為乙方霸佔等造成原租客提前解約 之後更換門鎖又害我們連

    店面都不能出租 所有權人每個月繳房貸卻不得而入房子 

    霸占房屋的人卻過得很爽 實在很不公平 重點是對方根本無悔意