聖德福建設天璽

說到聖得福建設，許多人可能很陌生，但講到大直水岸最貴海砂屋可能有人開始有印象，而這個案子正巧是專營都更的聖得福執行長洪正雄所推動，並且用了8個月時間就整合完成，手上同時有十多個都更案同時進行，洪正雄說，一般人認為都更很難做、很難賺，但是其實推案量不會比興富發集團更差，他目標5年推案量500億元，同時將來要規劃上市櫃，讓員工都成為億元富豪。

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聖得福自從2008年以來，一開始是從合建切入建築產業，隨後轉向都更領域。這12年來完成樂水莊、富御、天璽、富御苑等4個建案，興建中則有圓山ART、信義之森兩個建案。洪正雄說，做都更最重要的一件事就是要「廣灑種子」，因此多箭齊發很重要，目前洪正雄手中就有10多塊土地同時在整合中。

聖得福大直明水海砂屋都更案拆除工程祈福典禮。（資料照，柯承惠攝）

洪正雄說，從事都更最重要的是「讓利」，而且要集體簽約達到公平性，並且真正做到公開公正，才能讓地主們都滿意。洪正雄說，每一個地主心中都會對自己未來的家有一個夢想，因此在說明會的同時，就會透過3D動畫、樣品屋等各種方式讓地主了解並感受到自己將來的家將會是怎樣，而同時為了鼓勵地主與它們合作，會準備一個簽約禮，比如電視等家電，在某一個時間點完成簽約，以此鼓勵地主，這是洪正雄讓利的做法之一。

另外，洪正雄真正的讓利是讓很多原本堅持不願搬走的地主甘心搬離。例如早期有一些強硬的地主，除了在可以分得的房屋之外，還會想要多要一筆額外的補償金額。洪正雄所採取讓利的做法是滿足地主需求，根據洪向會計師詢問的做法是聖得福可以提供這筆金額給地主，對建設公司而言，可以列為支出項目，但對地主而言卻是多了一筆收入，在報稅時必須把這筆收入加到所得中，通常這筆金額都是數百萬元到上千萬元，稅率通常在40%以上。因此地主雖然多要了一些錢，但是卻也必須多繳很多稅。

洪正雄說，從事都更最重要的是「讓利」，而且要集體簽約達到公平性，並且真正做到公開公正，才能讓地主們都滿意。圖為大直房地產。（資料照，郭晉瑋攝）

另外，所謂的公正公開就是都更的流程都必須舉行公聽會、都審會等，在這些流程中會極力邀請地主們參與，如果對都更過程有不滿意也可以參與公聽會或審議委員會表達意見。洪正雄說，約莫10%的人會對自己的房屋抱持有較高的期待，但經過這樣的陳述意見的過程後，通常也會很快願意簽約。

此外，在確定都更後，原地主戶要選屋，這時又是一個相當繁複的過程，而且很容易產生糾紛，因為可能會發生同個地主選到同一戶的狀況，這時，公開抽籤是一個非常重要的動作，確保大家都滿意。洪正雄回憶有一次也是7位地主同時要同一戶，最後來了6位地主到現場參與抽籤儀式，最後是沒來那位地主抽中，這樣的過程就能讓地主們滿意。

聖得福建設準備推出的台北市都更改建案。（資料照，柯承惠攝）

另外洪正雄也強調，若有多組人馬要同一戶，也會事先引導地主去選同屋形但不同樓層的戶別，通常這樣的地主都不是太在意一定要選擇特定樓層，如此一來也會讓它們很滿意。

也是因為從頭到尾很細膩的處理過程，把地主可能發生的紛爭降到最低，近年來，聖得福的案子幾乎不用自己去開發，地主都會自己來找洪正雄談合作改建或都更。接下來他手上還有寧夏路、國語日報等案子都是在台北市精華區土地超過1000坪的重量級大案。「人家不要，我才有機會長大。」就像股神巴菲特危機入世的概念，反而洪正雄現在要在疫情這個時刻加倍加碼，讓聖得福在房地產業的名氣更加響亮。