因為歷史因素，許多老舊區域當初並沒有都市計畫，或是有都市計畫但是因為種種因素沒有辦法照著做，因此所有功能性建築物無法依照理想而建，形成比較雜亂無章法的現況。但是都市計畫或是重劃之後，住宅區是住宅區，商業區是商業區，工業區是工業區，同時政府也排除萬難、大力推動的話，這樣大家住得舒適，許多都市計畫各區域的功能也得以發揮。
而我們在買房子的時候，就會發現住宅區似乎也分成住一、住二、住三、住四，這要怎麼分別？有差嗎？
另外有的住宅位於住商混合大樓，有的則是單純的住宅大樓，哪一種好？
還有更重要的，工業區住宅比附近住宅區的成屋便宜很多，能買嗎？
這林林總總的問題，就讓這篇文章給大家解答！
一、土地使用分區是什麼？ 土地使用分區就是政府把土地分門別類，依照都市計畫，在整體上將土地做最好的規畫與運用，進而誕生各種土地的功能劃分。
例如「住宅區」的規劃就適合居住，不適合工廠；工業區牽涉到廢水排放、廢棄物清理、空氣汙染、進出交通等等大問題，跟住宅區的需求完全不同，那麼就規劃出各種「工業區」。
而公園就比較需要規劃在住宅區四周，而不是在工業區裡面。住宅區也需要有商業機能，那麼商業區又規劃在何處？這就是土地使用分區。
在都市計畫法裡面就有詳細規定：
第十四條 都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用： 一、住宅區。 二、商業區。 三、工業區： （一）特種工業區。 （二）甲種工業區。 （三）乙種工業區。 （四）零星工業區。 四、行政區。 五、文教區。 六、體育運動區。 七、風景區。 八、保存區。 九、保護區。 十、農業區。 十一、其他使用區。 除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。 都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。
從上面可以看出，如果一個都市或區域，能夠依照最新的都市計畫，把各區的藍圖規畫好，同時依照規劃來運行，那麼將是一個非常棒的都市。但是由於都市的發展往往不是先有藍圖而是先有人的群居，因此就變成需要有拆遷或是重新規劃的過程。這就是都市更新！簡稱「都更」。 這是民國107年的新北市五股區初期的都市計畫圖，黃色即為住宅區，紅色即為商業區，另外還有工業區、國小國中用地的規畫。五股之後的發展即依照規畫，誕生了洲子洋重劃區。 圖片來源：新北市政府地政局
而我們了解什麼是土地使用分區之後，跟我們最有關係的住宅區，我們就可以來認識一下了！
二、住一到住四到底有什麼差別？ 我們如果接觸到預售屋、新成屋或是中古屋的地籍資料，在看圖的時候往往會看到住一、住二、住三、住四？這是甚麼意思？有差別嗎？ 這是住一，在花蓮縣吉安鄉。圖片來源：花蓮縣政府
當然有差別！甚至不止這四種，其實住宅區一共有九種之多！如下表：
住宅區的劃分 建蔽率 容積率 特色 住一 30% 60% 為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。 住二 35% 120% 為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。 住二之一 35% 160% 第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。 住二之二 35% 225% 第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。 住三 45% 225% 為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。 住三之一 45% 300% 第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。 住三之二 45% 400% 第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。 住四 50% 300% 為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。 住四之一 50% 400% 第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。 由上表我們可以簡單的看出來，住一真的是最純的住宅區，與最矮的建築群，好像美國的別墅區一樣，沒有任何商店，也不能有任何商業行為，真的是單純的純住宅區。住二則可以有零售業與服務業了，例如方便的超商。住三則可以蓋得更密集；住四可以在住宅區裏面有輕工業，例如小型食品加工廠的進駐！
所以這住一到住四的區別也是非常重要的！如果追求超級安靜、不要商店的嘈雜，那麼住一最好。如果需要有是住宅區有有一些超商等商業機能存在，那麼住二、住三是首選。  純住宅區住起來舒適。圖片來源：Prexels圖庫
但是，你是否看得還是霧煞煞？落實在實際層面上，究竟甚麼可以在住宅區？甚麼不行？我們在後面會說得更詳細。
現在我們先來了解兩個房地產的重要名詞：建蔽率與容積率。
三、先來了解什麼是建蔽率？什麼又是容積率？ 建蔽率與容積率都是公式，然後都以百分比的形式呈現。下圖可以清楚的讓我們了解建蔽率與容積率： 所以建蔽率牽涉到建築物的廣度，容積率牽涉到建築物的高度。資料來源：實價登錄比價王
建蔽率就是跟建築物的廣度有關。建蔽率越低，表示公共空間要保留得越多；建蔽率越高，表示建商可以蓋的基地面積越滿，空地越不用留那麼多。
所以建蔽率越大，對於建商越有利。當然，有的時候建商不一定會使用那麼多建蔽率，他把空間留下來做周邊花園，做開放空間，那麼反而更能顯示出這棟建築物的價值與舒適感，不會跟隔壁建築物背靠背，反而房屋價格會更好！所以不一定要使用全部的建蔽率，蓋得滿滿的，就是這個道理。
而容積率就是跟建築物的高度有關。基本上容積率越高，可以蓋的樓層就越高，當然也就顯得比較擁擠；容積率低的話，那麼樓層就少，各層樓採光較好，價格反而高。所以我們可以看出，有的住宅大樓動輒蓋二三十層樓，反而像是個龐然巨物、鴿子籠。有的樓只蓋十層樓，卻十分精緻，單價反而高。這也是只有一兩層樓的別墅，不見得比二三十層樓的大樓便宜的原因之一。
有趣的事情來了！樓層數=容積率/建蔽率，所以政府雖然規定了土地的建蔽率與容積率，但是建商只要不要超過就算合法。所以有的建商就會加大每一層樓的面積，但是也就蓋不高了；有的建商則希望蓋的樓高，但是每一層就會小。所以樓層就會高矮胖瘦不一！就看建商怎麼規畫。
政府規定建蔽率與容積率的好處，則如下表：
規定建蔽率的好處 規定容積率的好處
資料來源：實價登錄比價王
所以建蔽率與容積率都是避免空間的壓迫感，不要一塊地蓋得又滿又高。
那麼有沒有建蔽率與容積率突破限制的？有的！例如台北101，蓋的目的就是要成為世界第一的高樓，因此在建蔽率與容積率肯定要放寬才蓋出來。因此就是通過擴大基地面積（合併 A22 和 A23 ）、降低建蔽率（法定建蔽率 60%，實際只用了 50% 的建蔽率，讓樓能夠蓋得更高），然後容積率高達752.62%，才蓋得那麼高！而且都市計畫是「信義計畫特定專用區」，不是一般的商業區呦！因此能夠解放，所以台北101是特例中的特例。有人說，如果按照一般台北市的容積率來蓋，那麼台北101如果要蓋101層，那麼每一層樓大概只能蓋一張紙那麼大。 台北101的出現是突破了建蔽率與容積率的限制。照片來源：維基百科
清楚認識建蔽率與容積率之後，接下來我們可以先來看一下商業區的畫分，也是分成商一、商二、商三、商四。
四、商一到商四又有甚麼差別？ 從下表，也是看建蔽率與容積率，就可以區別商一到商四了：
商業區的劃分 建蔽率 容積率 特色 商一 40% 240% 為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 商二 50% 300% 為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 商三 60% 490% 為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 商四 60% 630% 為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 所以商一到商四可以看的出來，從商三開始有了娛樂業，前面商一商二是不准娛樂業在其中的。而且商業區數字越大越商業化，建蔽率容積率也越大，表示可以蓋得越滿、越高。 寸土寸金的台北市信義計畫區。圖片來源：Wikiwand
也因為都市計畫是地方政府的重要職責，因此我們要知道，每一個都市所訂的住一啦，商一啦，建蔽率與容積率都不相同，都是針對地方的特性來訂的。例如同樣是住二或住宅區，都市發展腳步不同，需求不同，新北市、高雄市、台北市的住二或住宅區的建蔽率與容積率也就不同，如下表：
住二或住宅區規定 建蔽率 容積率 台北市 35% 120% 新北市新店 50% 120% 新北市土城 50% 180% 新北市樹林 50% 260% 新北市汐止 50% 200% 新北市淡水 50% 225% 桃園市桃園 60% 230% 桃園市南崁、蘆竹、大園、中壢、平鎮、楊梅、八德、大溪 60% 200% 高雄市 50% 150%
那麼落實在實際層面上，住宅區跟商業區，那些產業可以進駐？那些不行呢？下表一目瞭然！我們以台北市為例：
可設立 附條件允許 禁止 住宅區(住一到住四) 住宅 飲食業 醫院、診所 零售及超級市場 加油站 修理服務業 娛樂服務業 特種服務業 殮葬服務業 一般批發業 商一 住宅 酒旅館業 戲院、表演場 旅遊、運輸業
殮葬服務業 娛樂服務業 特種服務業 一般批發業 商二、商三 住宅 旅館業 旅遊、運輸業 殮葬服務業 工業大樓 娛樂服務業 特種服務業 戲院、表演場、酒館
商四 住宅 娛樂服務業 戲院、表演場、酒館 特種服務業 殮葬服務業
文教區 教育設施 學前教育設施 社區休憩設施 醫療保健服務業 寄宿住宅 大型遊憩設施 獨立、雙拼住宅
所以北市要買住家，在台可以買在住宅區，也可以買在商業區的商一到商四，都是合法的住宅！
五、是純住宅大樓好？還是住商混合大樓好？ 從上面的圖表我們就可以了解，住宅區可以蓋住宅，商業區從商一到商四同樣也可以蓋住宅！因此就有純住宅的大樓，建商立意在一樓沒有弄店面。許多在台北市精華區的大馬路旁，這種純住宅的豪宅型大樓非常多！再加上開放式空間，這些豪宅看起來就像雄偉的城堡一般。 純住宅大樓，也是台北市指標建案，宏盛帝寶。照片來源：維基百科
同樣的，也有住商混合型的大樓的存在。一樓是各種店面，二樓以上是住家，非常方便！ 台北市許多大樓都是住商混合型態的，一樓是店面，上面是住家。照片來源：富比世投資王
純住宅與住商混合可說是各有優缺點，就像青菜蘿蔔各有所好一樣。有的人喜歡安靜，不希望一樓是餐廳或店家；也有的人希望一樓是店面，希望住家熱鬧有人氣！
下面就是純住宅大樓VS.住商混合大樓的優缺點：
零店面純住宅大樓 住商混合大樓 優點
缺點
資料來源：591
另外購買住商混合大樓，最怕的就是買到商業區或工業區內不可作為住家使用的產品！建議民眾購買前先可以先查閱戶口謄本，謄本登記用途應該為「住宅」或「住商」，若用途為「辦公室」、「一般事務所」，除了不能作為住家使用外，也不能申請自用住宅稅率以及政府提供各種優惠貸款，而且銀行貸款利率通常會較高、成數也較低，民眾要特別留意，不要買錯了後悔。
六、工業住宅比附近便宜很多，可以買嗎？ 我們在市場上也可以遇到一種房屋產品，發現比附近的住宅單價都低很多，樣品屋也是蓋美輪美奐，整個銷售流程好像不是在賣公司辦公室而是在賣住宅或是換個名字叫做賣企業會所、企業俱樂部或企業教育訓練中心。這究竟是甚麼問題？ |
台北市商二容積率
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