不動產估價筆記

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不動產估價師-筆記分享

土地法

第一章

所有權取得

地權取得、處分限制

外國人地權限制

大陸地區人民取得地權限制

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---基地價值比率
(素地單價*全棟面積)/((素地單價*全棟面積)+營造施工費單價*全棟面積*(1-累積折舊率)))

【103-36】D
一區分所有建物進行權利變換估價時，經調查其素地總價為5000萬元、總成本為3000萬元、營造或施工費單價為20萬元、累積折舊率為80%、全棟建物面積為100坪，請問其基地價值比率為何？
63% 71% 89% 93%
答：5000萬/(5000萬+(20萬*100坪*(1-80%)))＝5000萬/5400萬=0.9259259

---資本利息綜合利率
資本利息年利率*(土地價值比率+1/2建物價值比率)*開發年數

【107-10】B
於採土地開發分析法之資本利息綜合利率之計算中，如果資本利息年利率為 3%，土地價值比率為40%，建物價值比率為60%，開發年數為3 年，請問資本利息綜合利率為何？
 9%  6.3%  4.5%  3%
3%(40%+(1/2*60%))*3=0.063
【105-29】C
資本利息年利率為2%，土地價值：建物價值= 6：4，開發年數3 年，資本利息綜合利率為：
 2.4% 3.6% 4.8% 6%
2%*(0.6+(1/2*0.4))*3=0.048

---土地開發分析法價格
預期總銷售金額/(1+適當利潤率)/(1+資本利息綜合利率)-直接成本-間接成本

【107-12】D
當某土地開發後預期總銷售金額為 1000 萬元，適當之利潤率為12%，開發所需之直接成本為300萬元，開發所需之間接成本為250 萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為4%時，請問土地開發分析法價格大約為何？
 433 萬元 402 萬元 386 萬元 309 萬元
1000萬/(1+12%)/(1+4%)-300萬-250萬=308.5164835
【104-35】A
依土地開發分析法評估不動產價格時，如果開發後預期總銷售金額為1 億元，適當之利潤率為10%，開發所需之直接成本為5,000 萬元，開發所需之間接成本為3,000 萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為4%，請問土地開發分析價格為何？（萬元以後四捨五入）
741 萬元 772 萬元 1,091 萬元 1,615 萬元
10,000萬/(1+10%)/(1+4%)-5,000萬-3,000萬=741.2587413
【106-19】C
某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1,000坪，若推定銷售單價平均80萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本3億元、間接成本6千萬元，則土地開發分析價格為何？
 26,582萬元 27,215萬元 27,492萬元 28,200萬元
(1000坪*80萬)/(1+20%)/(1+5%)-30,000萬-6,000萬=27492.06349
【102-18】A
某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1000 坪，另雨遮外加50 坪，若推定銷售單價平均新臺幣60 萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本新臺幣2 億元、間接成本新臺幣5 千萬元，則土地開發分析價格為新臺幣多少萬元？
22619 萬元23480 萬元25000 萬元26814 萬元
(1000坪*60萬)/(1+20%)/(1+5%)-20,000萬-5,000萬=22619.04762
【105-40】D
某一住宅用地，面積1000 坪，建蔽率50%，容積率225%，擬規劃地上7 層地下2 層之集合住宅。假設本案完工後總銷售金額為80000 萬元，資本利息綜合利率為12%、利潤率為20%、開發或建築所需之直接成本為20000 萬元、開發或建築所需之間接成本為8400 萬元，以土地開發分析法估計本住宅用地的價格，請問下列何者最接近？
 46267 萬元 42859 萬元 38393 萬元 31124 萬元
80,000萬/(1+20%)/(1+12%)-20,000萬-8,400萬=31123.80952

----------------

【107-18】C
王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪，所推估之試算價格依序分別為新臺幣45 萬元/坪、50萬元/坪、57.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
比較案例一總調整率不符規定
比較案例三總調整率不符規定
比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定
比較案例一與比較案例二之試算價格較接近，應給予較高之權重
(50-45)/((45+50)/2)=0.105
(57.5-50)/((57.5+50)/2)=0.1395
(57.5-45)/((57.5+45)/2)=0.243
【102-7】C
某份不動產估價報告書比較法三個比較標的價格為：新臺幣12.9、12.6、13.7 萬元/坪，所推估勘估標的之試算價格分別為：新臺幣10、9、11.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
比較標的一調幅違反規定
比較標的二調幅違反規定
比較標的二及比較標的三試算價格差距違反規定
勘估標的整體條件較比較標的佳
(10-9)/((10+9)/2)=0.105
(11.5-9)/((11.5+9)/2)=0.243
(11.5-10)/((11.5+10)/2)=0.139

【106-32】C
蒐集市場上僅有的5個交易案例之資本化率分別為10%、1%、5%、4.5%、4.9%，經估價師判斷應去掉差距過大之異常值，試問若依市場萃取法，勘估標的之資本化率應為：
 3.85% 4.5%  4.8% 5.04%
(5%+4.5%+4.9%)/3=4.8%

----------------

【104-37】A
當比較標的收益價格為500 萬元，勘估標的收益價格為800 萬元，比較標的未來平均一年期間之客觀淨收益為48 萬元，勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益為40 萬元，此時其收益資本化率為何？
5% 6% 8% 9.6%

【106-29】B
某一不動產每年營業淨收益60萬元，貸款成數80%，貸款利率5%，貸款年數20年，債權保障比率1.5，若以這些條件計算下之不動產價格應為： 
 404萬元 631 萬元  909萬元  1,420萬元

【103-37】某甲擬投資購買一不動產，預計每年可以獲得10萬元淨收益，第三年年底預計可以200萬元出售，假設折現率為5%，請問合理的價格約為多少？
173萬元200萬元227萬元232萬元

【104-39】D
當債務保障比率為1.3，貸款常數為0.1，貸款以外的資金占不動產價格比率為40%時，請問此時收益資本化率為何？
3.1% 5.2% 6.5% 7.8%
債務保障比率*貸款常數*貸款資金占不動產價格比率
1.3*0.1*(1-40%)=0.078

---土地收益價格
(房地淨收益-建物淨收益)/土地收益資本化率
【102-13】A
土地徵收補償估價時，因無買賣實例而採徵收區段內透天租賃實例，如折舊前房地淨收益每年新臺幣25萬元、建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率2.5%、建物淨收益推算為每年新臺幣10 萬元、土地收益資本化率3%，則土地收益價格為新臺幣多少萬元？
500 萬元833 萬元455 萬元273 萬元
(25萬-10萬)/0.03=500萬

---不動產收益價格
(總收益-總費用)/收益資本化率

【106-6】C
某出租型不動產之年總收益為100萬元，若總費用率為總收益的40%，收益資本化率4%，則該不動產之收益價格應為多少？
 1,000萬元 1,200萬元 1,500萬元 2,500萬元
(100萬*(1-40%))/4%=1,500萬

【104-14】D
某不動產之總收益為200 萬元，若總費用為總收益的30%，資本化率為5%，則該不動產之純收益應為多少？
60 萬元 70 萬元 130 萬元 140 萬元
200萬*(1-30%)=140萬

----------------

【107-24】B
三筆土地分別為 1500 萬元、2500 萬元及6000 萬元，今決定將三筆土地合併開發，經評估合併後土地總價值為1 億5 千萬元，請問相對於原來1500 萬元之土地，其合併後價格應為：
 3750 萬元 2250 萬元 9000 萬元 2500 萬元
(15,000萬/(1500萬+2500萬+6000萬))*1500萬=2250萬

----------------

【103-9】B
有一建物耐用年限40年，年限屆滿時之殘餘價格率為10%，若以定額法計算折舊額，則每年之折舊率為：
2% 2.25% 2.5% 2.75%
(1-10%)/40=0.0225
【101-35】A
某棟建物耐用年數為50年，殘價率為10％，該建物每年折舊率為：
1.8％ 2.0％ 1.5％ 2.4％
(1-10%)/50=0.018

---未來每年折舊提存率
d=((1-S)/N) / (1-((1-S)n)/N))

【106-11】D
若某房屋經濟耐用年數45年、經歷年數20年、殘餘價格率10%，於收益法估價時，等速折舊型，建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何？
 0.02 0.025 0.03 0.033   
((1-10%)/45)/(1-(((1-10%)*20)/45))=(0.9/45)/(1-(18/45))=0.02/0.6=0.03333333
【102-12】D
若某不動產之建物經濟耐用年數50 年、經歷年數20 年、殘價率10%，於收益法估價時，建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何？
0.018 0.036 0.05 0.028
(90%/50)/(1-((90%*20)/50))=0.018/0.64=0.028125

---累積折舊額Dn=C×[(1-s)/N]×n
建物總成本*[(1-殘餘價格率)*已經歷年數]/耐用年數

【106-27】A
某建物已完工5年，面積100 m2，目前重建成本單價為新臺幣3萬元/ m2，殘餘價格率為5%、經濟耐用年數為50年，請問該建物累積折舊額為多少？
28.5 萬元 30萬元 9402153 萬元 99.174萬元
(100平方公尺*3萬)*((1-5%)5/50)=28.5
【102-17】B
某建物於 10 年前興建，面積50 坪，目前建材單價新臺幣10 萬元/坪，殘餘價格率4%、經濟耐用年數40 年，請問該建物累積折舊額為新臺幣多少萬元？
140 萬元120 萬元100 萬元80 萬元
(50坪*10萬)*((1-4%)10/40)=120

---等速折舊建物成本價格
建物總成本-建物累積折舊

【106-17】D
某建物於10年前興建，重建成本500萬元，殘餘價格率4%、經濟耐用年數40年，請問等速折舊型之建物成本價格為何？
 120萬元 240萬元 300萬元 380萬元
500萬-(500萬*((1-4%)*10)/40)=500萬-120萬=380萬
【105-33】A
某建物樓地板面積為100 坪，重建每坪10 萬元，若耐用年數為50 年，殘值率為10%，目前已使用10 年，採定額法折舊，請問該建物之現值為幾萬元？
 820 720 620 520
(100坪*10萬)-((100坪*10萬)*((1-10%)*10/50))=1000萬-180萬=820萬
【103-22】D
某一屋齡20年的40坪建物，經調查，其目前之重置成本為每坪10萬元，假設其經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10%，請問其建物成本價格為何？
184萬元216萬元240萬元256萬元
(40坪*10萬)-((40坪*10萬)*((1-10%)*20/50))=400萬-144萬=256萬
【101-3】C
於民國100年評估一棟20年前建造、樓地板面積200坪之建物，該建物之建築成本於民國80年每坪5萬元、100年每坪10萬元，如經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10％。若採定額法折舊，請問該建物之成本價格為何？
720萬元 1,000萬元 1,280萬元 2,000萬元
► 價格日期在第哪年就用哪年的價格
(10萬*200坪)-((10萬*200坪)*((1-10%)*20/50))=2000萬-720萬=1280萬

----------------

【106-15】D
某公寓1至4樓之單價分別為100、70、60、70萬元/坪，若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為30%，若以3樓為基準，1至4樓之樓層別效用比分別為下列何者？
 100%、70%、60%、70%  100%、70%、70%、60%167% 、117%、117%、100% 167%、117%、100%、117%
100/60=1.66666
70/60=1.166666

【103-30】D
有一棟七層建物，一層一戶，每戶面積皆相同，一樓每坪100萬元，七樓每坪75萬元，若七樓之樓層別效用比為150%，則一樓之樓層別效用比為何？
100% 125% 175% 200%
150%/75萬*100萬=200%

----------------

【105-26】C
有一不動產每月租金5000 元，押金2 個月，押金存款年利率5%，請計算其一年實質租金。
 60000 元 5500 元 60500 元 70000 元
5,000*12+(5,000*2*5%)=60,500
【104-24】C
某甲將透天厝出租於某乙使用，雙方約定每月租金為35,000 元，押金兩個月，定存年利率設為1.5%，則下列何者為其一年之實質租金？
71,050 元 420,000 元 421,050 元 701,050 元
35,000*12+(35,000*2*1.5%)=701,050

【101-39】C
乙將房屋出租與丙，每月租金10,000元，押金30,000元，押金利率為1％，若該區房屋空置率為25％，則乙出租房屋的年有效總收入為：
120,000元 95,000元 90,300元 90,000元
► 房屋空置率只要*租金
(10,000*12*75%)+(30000*1%)=90,300

【103-38】D
甲向其好友乙承租房屋乙棟，約定每月租金為25,000元，此租金低於合理租金5,000元，押金為2個月租金，押金運用收益率2%。請問該房屋每年之支付租金為何？
361,000元360,000元301,000元300,000元
25,000*12=300,000

【102-21】B
T 市東區某店面於5 年前出租經營，現到期擬續租，當年簽約契約租金每年新臺幣250 萬元，目前市場經濟租金每年可達新臺幣350 萬元，若分析此租金上漲應有60%歸功於承租經營者，在相關必要費用不增加情況下，最合理之續租租約年租金為何？
新臺幣250 萬元新臺幣290 萬元新臺幣310 萬元新臺幣350 萬元
250萬+((350萬-250萬)*(1-40%))=310萬
【106-18】A
西門町某店面於3年前出租經營，到期擬續租，當年契約租金每年200萬元，目前市場經濟租金每年可達250萬元，若分析此租金上漲應有60%歸功於承租經營者，在必要費用不增加情況下，合理續租年租金多少？
 220萬元 230萬元 240萬元 250萬元
200萬+((250萬-200萬)*(1-60%))=220萬

----------------

【104-10】C
甲君將其所有一棟透天厝以1,275 萬元賣給其小舅子，經判斷比正常價格便宜一成五。試問在其他條件不變下，其正常價格應為多少？
1,083.75萬元 1,147.5 萬元 1,500 萬元 1,416.7 萬元
1275/(1-0.15)=1500
【103-20】D
甲以2000萬元（比市場行情低二成的價格）買了一戶公寓，請問該公寓之市場行情是多少？
1600萬元2200萬元2400萬元2500萬元
2000/(1-0.2)=2,500

【101-22】D
某甲以1,200萬元將其房屋移轉給弟弟，經判斷正常價格比這價格低二成；於一般不動產估價中，運用此案例進行情況調整後之價格為多少？
1,440萬元 1,400萬元 1,000萬元 960萬元
1200*(1-0.2)=960

【103-10】C
某一不動產於103年3月1日的正常價格為1000萬元，綜合市場調查並參考不動產價格指數，得知103年3月1日至103年4月1日期間價格上漲一成，在其他條件不變情況下，請問103年4月1日的正常價格為何？
900萬元909萬元1100萬元1111萬元
1000*(1+0.1)=1100

【102-6】D
因應財政部查稅及不動產資本利得稅改採實價認定之議題發酵，投資客黃先生於兩個月前，以低於當時市價1 成急忙出售房地產一筆，成交價格為新臺幣1000 萬元。如近兩個月房價又下跌5%，則目前市價行情為何？
新臺幣950 萬元新臺幣1100 萬元新臺幣1045 萬元新臺幣1056 萬元
(1000/(1-10%))*(1-5%)=1,055.5555
【104-11】D
一比較標的於102 年8 月以1,000 萬元成交，當時的價格指數為90%；勘估標的價格日期104 年8 月當期之價格指數為95%。假設其他條件相同，試問該勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少？
947.37 萬元 950.00 萬元 1,000.00萬元 1,055.56 萬元
(1000/90%)*95%=1,055.5555

----------------

【106-25】C
初入社會的陳君預計在往後10年，每年有10萬元的償債能力，假設此時銀行利率為3%，請問其可貸得金額為何？
 134,390元457 ,970元 853,020元 1,146,390元