地主出租土地由承租人自費建屋使用，約定房屋所有權歸出租人所有而由承租人無償使用，由於房屋建造成本形同承租土地之對價，故土地出租人應將承租人所支付之房屋建造成本列報為租金收入課稅。 財政部臺灣省南區國稅局： 該局指出，類此案件依綜合所得稅所得實現以現金收付制之基礎，近億元之房屋建造成本要集中在該房屋建造完成年度歸課地主之租金收入，因與長達20年之租賃期間無法配合，財政部已於96年解釋令規定，土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。 國稅局進一步說明，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。另外，依據上開規定計算之租金，若顯較當地一般租金為低者，國稅局仍得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入。 如有疑問請洽： 資料來源：財政部臺灣省南區國稅局 為提供您更好的網站服務，本網站會使用 Cookies
及其他相關技術優化用戶體驗，繼續瀏覽本網站或按下同意即表示您同意上述聲明及本站隱私權相關政策(包含Cookie)。了解本站隱私權政策. 壹、租地建屋的型態租地建屋是指承租人向土地的出租人租用土地，經土地所有權人的同意，在土地上建屋使用。租地建屋的型態可區分為，以出租人為房屋的起造人，或是以承租人為房屋的起造人。常見的租地建屋，乃營利事業向個人地主租屋，例如超商、賣場、餐廳等向個人地主租地建屋營業。 貳、以承租人為起造人的法律關係租地建屋以承租人為起造人，房屋的所有權人屬於承租人，故房屋稅的納稅義務人是承租人，地主僅單純出租土地，當地主是個人時租賃所得係以租賃收入減除所繳納的地價稅，不能選擇採用財政部頒定的房屋出租費用率標準43%。 又因房屋所有權人是承租人，通常會約定租賃期滿承租人應無償將房屋的所有權移轉給出租人，以避免租期結束後土地所有權人的土地上有登記在他人名下的建築物，以致土地無使用的價值。 參、房屋無償移轉的課稅依財政部107年7月24日台財稅字第10704621120號令涉及的課稅規定解析如下： 一、地主無償取得建屋屬租賃收入 公司向個人承租土地自費建屋，並以公司為房屋所有權人，約定租賃期間由公司使用該土地及房屋，租賃期滿時，該興建之房屋歸土地出租人所有，無論於租賃期間有無另給付租金，該房屋係承租土地之對價，應按該房屋之時價計算土地出租人契約屆滿年度之租賃收入，公司並應依所得稅法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單。公司於契約屆滿前已移轉房屋所有權，或已將房屋交付土地出租人管理使用者，應於土地出租人取得房屋所有權年度或管理使用年度，以該年度之房屋時價認定其租賃收入。 二、租賃收入金額的認定標準 前點房屋時價之認定，以契約屆滿年度、土地出租人取得房屋所有權年度或管理使用年度，依公司帳載該房屋建造成本加計實際租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除該期間累計折舊後之餘額認定。公司如未提出且稽徵機關亦未查得該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當地時價為低者，應以契約屆滿年度、土地出租人取得房屋所有權年度或管理使用年度之房屋評定現值，歸課土地出租人之租賃收入。 三、取得房屋租賃收入的調整 公司興建房屋之建造成本依「固定資產耐用年數表」規定年數，按平均法攤提折舊計算租賃契約屆滿年度之房屋未折減餘額，該餘額按租賃期間平均計算之各年度應計租金，加計各該年度出租人另收取之土地租金合計數(以下稱各年度總租賃收入)，顯較各該年度之當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，參照當地一般租金調整計算各該年度之租賃收入。公司於租賃期間如有屬資本支出之改良、修繕費用且其耐用年數超過剩餘租賃期間者，應將該資本支出依前段規定計算租賃期滿之未折減餘額，自支出年度起，以該餘額按剩餘租賃期間平均計算各年度之應計租金，併計前開各年度總租賃收入與當地一般租金比較。 四、全部租賃收入之調整 土地出租人於契約屆滿年度、取得房屋所有權年度或管理使用年度當年度，實際租賃期間收取之總租賃收入(包括依第1點及第2點規定計算之房屋時價及各年度另收取之土地租金合計數)與各年度當地一般租金合計數之差額為零或正數者，其依前點規定已調整增加之租賃收入合計數，得自當年度之土地租賃收入中減除；該差額為負數者，其絕對值(即實際租賃期間按一般租金應調整計算之租賃收入)與依前點規定已調整增加之租賃收入合計數之差額，應列為當年度土地租賃收入之加計或減除項目。 肆、舉例說明全聯公司向陳先生承租台南市東區的一塊土地，租期20年每年租金50萬元，約定由全聯公司在土地上興建賣場，該賣場的與建由全聯公司擔任起造人，並約定租期屆滿時全聯公司應無償移轉賣場房屋的所有權給陳先生，租期在107年12月31日屆滿，租期屆滿時房屋登記給陳先生，房屋之帳面價值為100萬元（高於房屋的評定現值），原則上陳先生107年之租金收入為150萬元。 若該土地107年度的當地一般租金標準為70萬元1，因100萬元按20年攤提每年為5萬元加計當年度之租金收入50萬元合計為55萬元，低於當地一般租金標準15萬元，則將150萬元的租賃收入調增15萬元為165萬元。 租期屆滿陳先生之總租金收入為1,100萬元（50萬元×20年+100萬元之房屋帳面價值），若這20年合計之當地一般租金標準為1,000萬元，因實際租金已高於當地一般租金標準，故107年度之租賃收入可以免調整15萬元，回歸到150萬元。若這20年的當地一般租金標準合計為1,120萬元，高於總租金收入20萬元，代表107年度按當地一般租金調整的金額15萬元調的不夠，要再調高5萬元，陳先生107年度應列報之租賃收入為170萬元。若這20年的當地一般租金標準合計為1,110萬元，代表107年度按當地一般租金調整的金額15萬元調的太多，應調減5萬元，陳先生107年度應列報之租賃收入為160萬元。 伍、免除承租人扣繳稅款義務以承租人為起造人租地建屋建物移轉的課稅，財政部原於85年度10月30日台財稅第851921575號函解釋：「公司向個人承租土地，於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人，約定租賃期滿，地上物歸地主所有，租賃期間土地承租人無償使用該土地及房屋，土地承租人於租賃期滿將房屋交付土地出租人，該房屋應認係承租土地之對價，與支付租金性質相同。有關租賃收入之認定，應按房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度，公司帳載該房屋建造成本加計租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除租賃期間累計折舊後之餘額，作為土地出租人之租賃收入，依所得稅法第14條第1項第5類規定，併入地主當年度綜合所得總額，課徵綜合所得稅；如公司未能提出該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當地時價為低者，應以該房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度之房屋評定現值，歸課土地出租人之租賃收入。土地承租人應於房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度，依所得稅法第88條規定扣繳所得稅款。」 財政部107年7月24日台財稅字第10704621120號令已將上述85年的解釋廢止，107年發布的解釋令除了增加與當地一般租金標準比較調整的機制，同時也廢止了土地承租人應於房屋移轉給地主時，應依法扣繳稅款的規定，但公司仍應依所得稅法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單。這樣的規定減輕了承租人扣繳稅款的責任，因為承租人是將實物移轉給出租人，無法從給付額中扣取稅款，若真的要扣繳還必須先向出租人收取稅款，而出租人要支付扣繳稅款必須籌措現金，增加出租人的資金成本，故本次修正承租人免再扣繳稅款，但仍應申報及填發免扣繳憑單讓稅捐稽徵機關掌握該課稅的資料。 註釋
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「租地建屋」建物登記出租人 所有，要辦扣繳申報 基地建屋契約約定土地之使用目的 為建築使用，而建築有登記出租人 及承租人或第三人等情形， 登記 出租人者，在性質上，仍屬借名登記 之一部分，實際所有人仍為承租人。 營利事業向個人「租地、建屋」，將建物所有權登記為 出租人所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，營 利事業代付建造房屋之工程款，於給付時免依所得稅法 第88條規定扣繳所得稅，但應依建物之營建總成本，按 租賃期間平均計算出租人各年度的租賃收入，依所得稅 法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單。至於營利 事業另給付租金與出租人部分，應於給付時，依所得稅 法第88條規定扣繳10％所得稅款。 舉例說明，甲公司向乙君租地建屋，並將房屋登記為乙 君所有，興建房屋總成本1千萬元，約定租期20年，甲 公司每月另需給付租金5萬元，則甲公司每月給付現金5萬 元時，應扣繳10％所得稅款5,000元，建屋成本1千萬元 則按租賃期間20年平均計算乙君每年租賃收入50萬元， 於隔年1月底前申報扣繳暨免扣繳憑單給付總額 110萬元(5萬元×12+50萬元)，扣繳稅額 6萬元(5,000元x12)。 相關稅賦與費用之支付 （一）承租人代出租人代扣繳所得稅及二代健保。 （如下附件表） 所得稅法： 第88 條（應辦扣繳之所得） 納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付 時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依 第九十二條規定繳納之： 二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者 所給付之薪資、利息、租金、……。 健保法第31 條： 第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應 依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人 於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。 但單次給付全額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金 額者，免予扣取： 依據所得稅法規定，在承租人為營業人時，必須代出租 人代扣繳所得稅及二代健保，否則將會被處已1 -3 倍罰金。
（二）建築物所得稅務之認定 1、建物興建完成後，所有權登記為出租人，其建築物 計入租賃所得部份（解釋為借名登記） : (1) 出租人稅務之處理 承租土地由承租人自費建屋，並將建物所有權登記為出 租人地主所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋， 其所支付之營建總成本相當於「預付租金」，出租人地 主應以建物營建總成本，於租賃期間平均分攤，加計所 收取之現金，列為各期租金收入。 租金收入申報方式：如出租人地主為營利事業，須就該 租金收入分期開立發票；如為個人，該租金收入需併入 其當年度綜合所得總額，課徵綜合所得稅，由承租人分 期負擔扣繳義務。 (2)承租人稅務之處理 承租土地由承租人自費建屋，將建物所有權登記為出租 人地主所有，並約定租賃期間由甲公司使用該房屋。依 財政部見解，屬承租人公司以貨物（房屋）與乙地主交 換勞務（土地租賃權益）；承租人公司應以建物營建總 成本作為換出房屋處分價款，並於租賃期間分期開立發 票。承租人公司另須於公司帳上將建物營建總成本轉列 為預付租金，於租賃期間平均分攤，再加計所支付之租 賃現金，列為各期租金支出之總和。 2、建物興建完成後，所有權登記為承租人，其建築物 計入租賃所得部份 （財政部107 年7 月24 日台財稅字第10704621120 號令） : (1) 、地主無償取得建屋屬租賃收入 承租人向個人承租土地自費建屋，並以承租人公司為 房屋所有權人，約定租賃期間由公司使用該土地及房 屋，租賃期滿時，該興建之房屋移轉於土地出租人所 有，無論於租賃期間有無另給付租金，該房屋係承租 土地之對價，應按該房屋之時價計算。 土地出租人契約屆滿年度之租賃收入，公司並應依所得 税法第89 條第3 項規定申報及填發免扣繳憑單。 公司於契約屆滿前已移轉房屋所有權，或已將房屋交 付土地出租人管理使用者，應於土地出租人取得房屋 所有權年度或管理使用年度，以該年度之房屋時價認 定其租賃收入。 (1-2) 、租賃收入金額的認定標準 前點房屋時價之認定，以契約屆滿年度、土地出租人取 得房屋所有權年度或管理使用年度，依公司帳載該房屋 建造成本加計實際租賃期間屬資本支出之改良、修繕費 用等減除該期間累計折舊後之餘額認定。公司如未提出 且稽徵機闞亦未查得該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當 地時價為低者，應以契約屆滿年度丶土地出租人取得房 屋所有權年度或管理使用年度之房屋評定現值，歸課土 地出租人之租賃收入。 (1 -3) 、取得房屋租賃收入的調整 承租人公司興建房屋之建造成本依「固定資產耐用年數 表」規定年數，按平均法攤提折舊計算租賃契約屆滿年 度之房屋未折減餘額，該餘額按租賃期間平均計算之各 年度應計租金，加計各該年度出租人另收取之土地租金 合計數（以下稱各年度總租賃收入），顯較各該年度之 當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14 條 第l 項第5 類第5 款規定，參照當地一般租金調整計算 各該年度之租賃收入。 公司於租賃期間如有屬資本支出之改良、修繕費用且 其耐用年藪超過剩餘租賃期間者，應將該資本支出依 前段規定計算租賃期滿之未折減餘額，自支出年度起， 以該餘額按剩餘租賃期間平均計算各年度之應計租金， 併計前開各年度總租賃收入與當地一般租金比較。 (2) 、全部租賃收入之調整 土地出租人於契約屆滿年度丶取得房屋所有權當年度或 管理使用年度當年度，實際租賃期間收取之總租賃收入 （包括依前列各點規定計算之房屋時價及各年度另收取 之土地租金合計數）與各年度當地一般租金合計數之差 額為零或正數者，其依前點規定已調整增加之租賃收入 合計數，得自當年度之土地租賃收入中減除；該差額為 負數者，其絕對值（即實際租賃期間按一般租金應調整 計算之租賃收入）與依前點規定已調整增加之租賃收入 合計數之差額，應列為當年度土地稈賃收入之加計或減 除項目。 （三）租地建物營業稅稅務之認定 1 ． 建物所有權登記為出租人（地主） ，屬民法中之 「出資建屋」 (1)、營業人承租土地建屋於租期內無償使用者，承租 人得以其進項税額得以扣抵。 公司承租土地，以其自有資金以地主名義興建房屋，約 定租賃期間土地承租人無償使用房屋，其興建房屋所支 付之進項營業稅額，得憑相關憑證核實認定依法扣抵銷 項稅額。（財政部83/12/14 台財稅第831626216 號函） (2)、營業人如何開立統一發票 營業人承租土地，以地主名義興建房屋，並約定租賃期 間承租人使用該房屋者，地主及承租人應分別以建物營 建總成本，按租賃期間平均計算各年度收入（但當年度 租賃時間未滿l1年者，應按月比例計算當年度收入）並 於租賃期間之每年12 月31 日前及最後一年租賃期滿時 ， 加計當年度現金租金收入，開立統一發票報繳營業 稅。（財政部96/03/16 台財稅字第09604517940 號令） (3)、營業人轉讓租賃承受租地建屋之個人租賃權如何 開立發票問題 營業人承租土地，以地主名義興建房屋，於租賃期間尚 未屆滿前，將租賃權益轉讓予其他營業人時，係經徵得 出租人同意，且按原租賃契約內容履行者，應由承讓之 營業人以房屋營建總成本之剩餘價值未攤餘額，按剩餘 租期分期開立統一發票予出租人。 （財政部97/01/21 台財税字第09600545570 號函） 2． 建物所有權登記為承租人（公司） ，屬民法中之 「租地建屋」 (1)、地主為自然人時，並無申報營業稅之部份，但如 係營業人向另一營業人承租土地，並於承租土地上以 自己名義自費興建房屋，於土地租賃關係消滅，移轉 該房屋所有権至出租人所有者，該房屋應認係承租土 地之對價，承租人及出租人均應於所有權移轉日按房 屋之時價開立統一發票報繳營業稅。 (2) 、依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25 條規 定，本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務 之市場價格。 （ 四）、 移轉之申報契稅 土地承租人於承租土地上自費興建房屋，由土地出租人 以土地使用權取得房屋，應按買賣契稅稅率申報納稅。  |
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