2022-06-16 22:56 来源: A股IPO先知道 Show
国都证券,您身边的财富管理专家 瞿丽萍(执业证书编号:S0940622050002) 在本周前几位老师讲解REITS之前,相信大家都有听说REITS,但具体REITS是什么,大家有没有关注呢?相信关注我们公众号的朋友通过前几期专栏都有了些许的了解。在6月14日证券时报一篇关于公募REITS扩募的六大赋能效应引起大家的关注。 下面我们就来聊聊REITS的投资优势有哪些。 人们说的Reits是什么意思? Reits全称Real EstateInvestmentTrusts,译为房地产投资信托基金,是的,它就是一种基金,和平时买的股票基金、货币基金不同的是,这类基金专门投资房地产。 信托基金会指定一个Reits管理公司。管理公司相当于一个基金经理,其工作是管理该房地产信托基金,并向其股东征收管理费。 通过Reits,管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广,总体可分为实物类和非实物类。实物类包括住宅、写字楼、工厂、仓储等,占整个市场的90%;非实物类主要指房地产抵押债券,占比不到10%。如果管理得当,这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报(比如租金)。在扣除了相关的费用后,Reits会向股东定期发放分红。 从世界范围来讲,Reits最先在1960年代在美国出现,澳大利亚在1971年推出了当地第一个Reits。而在亚洲地区,等到21世纪才开始有Reits上市交易。 投资REITS有哪些优势? 1.投资门槛低。一般来说,传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市,一套两室一厅,或者三室一厅,至少需要几百万,往上的话几乎没上限。而如果我们购买Reits的话,几百或者几千都可以实现。这使得房地产投资大众化,传统的房地产投资需要大量的资金,REITs投资的门槛较低。 2.类似买指数,自己买房子还要考虑环境、地段等一系列影响因素,如果投资大型Reits或者追踪房地产指数的ReitsETF,那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉,就好比是买个股和买一揽子指数基金同样道理,只要整体房价继续涨,不在乎哪个城市涨,持有Reits都有的赚。这就降低了房地产投资的风险,REITs将募集的资金委托给专业的机构进行管理,选择不同地区,不同类型的房地产项目进行多样化组合投资,有效降低了投资风险。 3.分红比例高,回报率高。按规定,每个REIT90%的经营性利润必须分红,不得留存,这与股票分红有明显不同。过去40年里,Reits只有3次没有跑赢标普500,对于小盘股指数罗素2000是碾压式的胜利。 4.流动性高,任何一个国家,买卖房产都需要花费不少周折,从挑选房子开始,需要找中介,花时间去看房,然后确定银行贷款,再签署相关买卖合同。一般来说,能够在3-6个月内买卖一套房是属于非常顺利的。如果购买Reits,投资者就像交易股票一样,可以在市场开放的时候随时买进卖出,比真正交易一套房子方便很多。由此提高了房地产的流动性,REITs是一种证券化的产品,它使房地产这种不动产流动起来。 由此可见,REITs是一种很好的间接投资房地产的方式,非常适合广大中小投资者参与。最后需要注意的是,Reits作为一种房地产投资信托基金,需要小心加息周期,此外就是价格,任何投资类品种,进场价格高到一定程度,回报就低了。 本报告风险级别为R2,适合C2保守型以及上风险承受能力等级客户,请务必阅读以下免责声明! 免责声明 本文仅限国都证券特定客户阅读,任何机构或个人未经授权不得转载。本报告中涉及的投顾观点仅供参考,不作为投资操作依据,投资者阅读报告后引发的投资损益由投资者本人自行承担。 今日投顾 ↓↓欢迎扫码与我一对一交流↓↓ 重要声明: 国都证券具备证券投资咨询执业资格,为您提供服务的人员均具备证券投资咨询执业资格并已注册登记为证券投资顾问。 本产品仅供投资者参考,且不能确保投资者获得盈利或本金不受损失,投资者需自主作出投资决策并独立承担投资风险。本产品所提供投资建议具有针对性和时效性,不能在任何市场环境下长期有效。投资者根据本产品作出投资所导致的任何后果与公司及投资顾问无关,投资者据此操作,风险自负。 本产品中的信息均来源于公开资料,国都证券投资顾问不对这些信息的全面性、准确性与完整性做出任何保证。投资者可以向证券投资顾问了解证券研究报告的发布人和发布时间以及投资分析意见的来源,以便在进行投资决策时作出理性判断。 国都证券投资顾问在预测证券品种的走势或对投资证券的可行性提出建议时,在投资顾问知情的范围内本公司、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券不存在利害关系。 接受本产品服务的投资者,自行承担投资风险,国都证券不以任何方式向投资者作出不受损失或者取得最低收益的承诺。返回搜狐,查看更多 责任编辑: 最後更新:2022-06-06 REITs中文名稱是「不動產投資信託」,讓投資人可以用小資金投資不動產, 本文提到所有投資標的皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前務必自行研究判斷。
REITs是什麼?REITs(Real Estate Investment Trust),中文叫做「不動產投資信託」,以下簡稱REITs, 簡單來說,這是一個不動產證券化的商品,將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份, 而 REITs 的現金流量,其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,但要留意的是,不動產並非只有指我們平常談的房地產或商辦,而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。 因此REITs的收入相較其他投資相對穩定,而在美國甚至規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東;而在在台灣,也規範REITs每年分配利息,因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。 Reits是在投資什麼?不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化, 不動產證券化商品主要有兩類,不動產資產信託(REAT)、不動產投資信託(REITs),
REITs優點
可閱讀:什麼是資產配置? REITs缺點
REITs種類有哪些?REITs作為一種證券化的不動產,可以根據收入來源不同,將REITs再細分為3種類型: 1. 權益型REITs(Equity REITs):直接參與不動產的投資與經營,收益來源主要為租金收入,從房屋增值賺取資本利得,經營績效取決於不動產景氣,大部分的REITs都是以這種類型為主。 2. 抵押型REITs(Mortgage REITs):抵押型REITs也稱為mREITs,投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券(MBS)和相關資產,收益來源是貸款利息或手續費…等,報酬取決於市場利率。 3. 混合型REITs(Hybrid REITs):權益型、抵押權型的混合REITs,類似股債平衡的感覺,也就是可直接投資不動產也能投資相關的抵押債券,但投資比例是根據基金經理人依據專業能力來調整。 REITs是投資哪類型的不動產?值得注意的是,大多數的REITs都屬於權益型REITs。 但是不動產的種類有很多,因此投資時也要了解一下它投資的不動產商品是哪些, 接底下把常見的REITs投資類型整理如下: 1. 資料中心REITs (Data Center REITs):大公司會將資料存儲在安全的伺服器上,需要有空間來存放這些伺服器,這類型REITs就是投資於這樣的建物。 2. 醫療保健REITs (Healthcare REITs):醫療保健是一個蓬勃發展的行業,因此相關的房地產可以特別注意,這類REITs像是醫院、醫療辦公大樓、老年生活社區、專業護理院…等等。 3. 酒店業REITs (Hospitality REITs):酒店業REITs主要是投資於酒店和度假村,甚至也包含投資於酒店物業內的餐館、咖啡館和商店。 4. 工業REITs (Industrial REITs):有時也被稱為物流REITs,工業REITs主要是找擁有工廠、倉庫和配送中心,像是亞馬遜(AMZN)這種擁有廣泛供應鏈的大公司,在全國各地經營著許多工廠。 5. 基礎設施REITs (Infrastructure REITs):基礎設施REITs是指投資於光纖電纜、無線和電信塔以及能源管道的土地和建築,像是電信業就必須有空間存放電線和電纜,因此這個行業的公司需要這些不動產空間來運作。 6. 辦公室REITs (Office REITs):辦公室REITs主要是指辦公大樓,但在COVID-19大流行的期間有許多人開始在家工作,因此這種REITs的績效也受到影響。 7. 住宅REITs (Residential REITs):主要是投資於公寓大樓、學生宿舍、套房住宅…等,這種REITs在COVID-19大流行的期間也受到不少的影響。 8. 零售REITs (Retail REITs):這種類型的REITs通常會專注在商場、購物中心和租賃或獨立的物業。 9. 自助倉儲REITs (Self-Storage REITs):這種類型的REITs資於由個人或公司租用的儲存設施。 10. 林地REITs (Timberland REITs):投資於擁有森林的土地,並透過其生產的木材和其他資產賺錢。 11. 多樣化REITs (Diversified REITs):並非所有REITs都只專注於一個領域或行業,這類型的REITs會投資於兩種或更多類型的物業,以尋求投資機會,是一種投資組合多樣化的REITs。 12. 專業REITs (Specialty REITS):不符合上述類別的REITs,就被稱為專業REITs,被視為特殊型REITs,像是電影院、賭場、農場和戶外廣告(看板、電子標誌…等等)。 13. 抵押型REITs(Mortgage REITs、mREITs):投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券(MBS)和相關資產,大約有10%的REITs投資屬於抵押型REITs,投資於抵押貸款,而不是房地產本身。最著名(但不一定是最大)的投資是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac),它們是政府資助的企業,在二級市場上購買抵押貸款。
REITs怎麼買?REITs相關商品有REITs、REITs基金(REITs Fund)、REITs ETF
以下分別細談投資REITs不同方式差異: 1. 投資美國REITs:美股的REITs選擇類型就很多,規模大且知名的企業的例如:
除此之外還有很多,未來市場先生再寫文章分別介紹。
透過一般的美股券商,即可買進美國的REITs, 投資上市(櫃)掛牌的 台灣REITs:不同於國外REITs已經發展多年、REITs很多元,台灣國內目前只有7支REITs, 這種投資方式類似在買債券,買來收利息為主。 目前在台灣,富邦、國泰金控把持有的商辦發行一定額度的REITs,公開募集後掛牌上市,掛牌後買賣投資人在盤面上以市價交易,
2. 投資REITs基金:類似共同基金,但投資標的物是以國內外的REITs為主, REITs基金包括國內投信公司核准發行的REITs基金、投信投顧公司代理的海外基金, 一樣是向投資人募集資金來投資全世界不動產標的、相關股票、債券和衍生性商品。 如何找到REITs相關基金? 透過基金投資,通常可以分散投資到某一些特定類型的REITs中, 這些基金名稱中通常會有不動產這三個字,搜索關鍵字就能找到。
3. 投資REITs ETF:ETF是我覺得一般新手比較推薦入門投資REITs的方式。 主要是投資REITs相關標的組成的ETF,和基金一樣有分散投資的效果。 國內相關標的很少,而國外已經有許多檔相當成熟有規模的ETF。
更詳細的REITs ETF風險與投資優缺點介紹,請閱讀:REITs ETF是什麼?Reits ETF推薦怎麼買
不動產投資信託REITs的報酬/風險如何?台灣不動產投資信託(REITs)的發展受限於法規限制, 美國REITs是以公司經營的方式、台灣則是以信託方式,管理方式不一樣。
REITs歷年指數報酬績效走勢表現觀察過去2001年以來REITs指數的表現如下圖。2001-2002年股市大跌時,REITs依然有正報酬。 從這裡就可以了解它的風險/報酬特性,它的特性跟股市類似但也不完全相同,波動性則遠比股市再更大一些。 投資不動產投資信託(REITs)要注意什麼?1. REITs資產配置: 投資REITs是以穩定收益為前提,
2. REITs風險報酬特性: REITs的風險報酬特性其實很像股票,也很像槓桿後的高收益債券, 理論上收益穩定的資產,價格波動也要相對穩定, 從前面提到的圖表可以看到,在市場恐慌時REITs是有可能發生劇烈的下跌, 至於高槓桿是好是壞,其實見仁見智, 3. REITs報酬評估: 評估REITs的獲利時,看每股盈餘EPS,以及本益比這類指標並不適合。 一般評估REITs真實租金收入報酬,
4. REITs價值評估: 評估REITs的價值時,一般認為用資產價值(NAV)計算是較好的指標, 在投資時評估股價要留意折價/溢價是否有過大的問題。 5. REITs分析方式: 投資策略中的兩種主要分析模式:由下而上分析(Bottom-Up Approach)、由上而下分析(Top-Down
Approach), 快速重點整理:REITs是什麼?市場先生認為REITs是個值得配置的資產類型之一,至於是否要深入研究則不一定。 1. 不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化,讓一般人用小資金也能投資不動產,且流動性佳、交易成本低。 2. 投資REITs的好處是投資門檻低、收益穩定、享有稅賦優惠,但投資時也要注意房產收益變動風險、考量管理團隊績效、股價波動劇烈。 3. 建議一般人想投資REITs,用ETF分散投資即可。有研究或者有特別想追蹤的標的,再使用共同基金或者單買REITs。 4. 留意風險,在資產配置中,它可以是個多樣化的選擇之一,但因為風險也高,通常不宜配置過高比例。
更多ETF與資產配置教學, 額外分享幾篇教學: 1. 台股入門教學》ETF投資懶人包 2. 美股券商開戶》各大常用知名券商比較 3. 股票開戶》推薦的開戶券商 4. 基金開戶》零手續費開戶優惠 5. 推薦超過40本投資好書 編輯:Joy 主編:市場先生最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程, 線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結 加入市場先生FB社團,充實更多理財好知識50歲之前想退休一定要懂理財,
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