房屋 增值稅自用住宅

土地增值稅稅額的計算，主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關，稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率：

自用住宅用地稅率：固定稅率10%
土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅，一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率課徵。一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1 倍以上，而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2 種，稅率均為10%，比一般用地之稅率20% ～ 40% 省了不少稅額，因此，如果沒有換屋的計畫，出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。

一生一次
符合條件( 須同時符合下列條件)
辦竣戶籍登記
本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時( 立約日) 將戶籍遷入就可以了。
沒有出租或營業
簽約買賣( 立約日) 之前1 日起算，1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。
地上房屋所有權人
土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

面積限制
都市土地是300 平方公尺，約90.75 坪；非都市土地是700 平方公尺，約211.75 坪。
房屋價值限制
自用住宅建築完成未滿1 年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10% 以上。
限用一次
每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生限用1 次。

一生一屋

符合條件( 須同時符合下列條件)
曾享用一生一次
曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
辦竣戶籍登記
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6 年。
沒有出租或營業
簽約買賣( 立約日) 之前5 年內都沒有任何出租或作營業的情形。
地上房屋所有權人
土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是未成年子女的。
面積限制
都市土地是150 平方公尺，約45.37 坪；非都市土地是350 平方公尺，約105.87 坪。

一屋限制
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
持有期間
出售前持有該土地6 年以上。

小叮嚀：申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅，應以自用住宅房地同時1 次訂約出售者為限，不可分次出售。

節稅偏方
本人與其配偶各1 次
本人與其配偶各享有一生一次的機會，如果房子都登記在其中一人名下，本人已適用過1 次之後，再次買賣時，如果符合上述自用住宅條件，可以利用配偶相互贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅用地的優惠稅率。
適用一生一屋無次數限制
一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用1 次，但只要符合一生一屋的各項條件，都可申請適用，無次數限制。
一生一次可多戶同時享受自用稅率
如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地300 平方公尺或非都市土地700 平方公尺範圍內同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。請注意僅一生一次可多戶同時申請適用，一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋，並不適用多戶同時出售者。

選擇最有利的一處
尚未用過一生一次優惠稅率者，擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務，可以為您預先估算稅額，只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本，就可以向稅捐處申請每一戶房屋坐落土地按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般用地稅率核課時又是多少？
選擇估算結果稅額最高那一戶房屋申請按自用住宅用地稅率課徵，當然，出售前1 年沒有出租或供營業使用，在該地設有戶籍等基本條件是缺一不可的。

比例計算自用土地面積
如果房屋有部分面積不是作自用住宅使用，在供自用住宅與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下，出售房屋坐落的土地還是可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

補提申請自用
符合自用住宅用地的房屋出售，如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅，可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。

自益信託土地也可以適用
委託人與受益人同屬一人( 即自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背者，委託人視同土地所有權人，只要符合自用住宅用地條件，受託人出售此筆土地時，可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

小叮嚀：在出售土地時，如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率，可以向稅捐處查詢，它可是有資料
庫建檔列管的哦！

更新日期：民國111年4月28日
主要資料來源：財政部、內政部

本文統整買房、持房及賣房相關之稅務，並針對自用住宅者彙整各項優惠稅率適用條件，讓您一次看懂契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅及房地合一稅！

一、買房、持房、賣房的稅務快速看

以下摘要買賣自用住宅者之相關稅務資訊，欲知各稅務詳情可點擊下方連結查看，或可參閱<稅務小常識>：

※ 契稅：如要申請以「自用住宅稅率優惠」課徵房屋稅及地價稅，可在契稅申報書附聯註明「供自用住宅使用」，並於當年9/22前前辦理戶籍登記。
※ 地價稅：申報地價以<各縣市政府公告地價>為基礎，土地所有權人可在公告地價80%~120%內申報地價，另外未於公告期間內申報地價者，以公告地價80%為申報地價。
※ 房地合一稅制：適用於110/7/1起交易出售105/1/1以後取得的房地。

站外連結之參考文章：
>>地方稅節稅手冊【資料來源：財政部稅務入口網，民國111年4月】
>>稅務小常識【資料來源：財政部稅務入口網，民國111年4月】
>>稅制設計-個人【資料來源：財政部房地合一稅2.0，民國111年4月】
>>公告土地現值及地價查詢【資料來源：內政部地政司，民國111年4月】

二、自用住宅優惠稅率適用條件

(一) 房屋稅

符合以下住家用房屋供自住使用者條件，適用1.2%稅率，實際請依各縣市政府徵收稅率為準 (舉例來說，若購屋於臺北市且符合單一自住、全國一戶之條件，其房屋稅相當稅率為0.6%。)
另外，若您的房屋有焚燬坍塌、因災害毀損等情況，可免徵或減收房屋稅，詳情請參閱<如何減輕您的房屋稅>。

(二) 地價稅

符合以下條件者適用2%稅率，詳情請參閱<自用住宅土地好康報您知>：

(三) 土地增值稅

A. 申請自用住宅用地稅率

符合以下條件者適用10%土地增值稅稅率，詳情請參閱<如何減輕您的土地增值稅>：

B. 申請重購退稅優惠(換房)

不管您是先出售原有房屋(甲屋)後再購買(乙屋)，或是先購買房屋(乙屋)後出售原有房屋(甲屋)，符合以下條件者，可就已繳納之土地增值稅額，退還不足支付新購土地地價之數額，詳情請參閱<如何減輕您的土地增值稅>：

(四) 房地合一稅

符合以下條件者，個人課稅所得在新臺幣400萬元以下為免稅，若是在新臺幣400萬元以上，超過的部分以稅率10%計算。

站外連結之參考文章：
>>地方稅務機關【資料來源：財政部稅務入口網，民國111年4月】
>>如何減輕您的土地增值稅(節稅介紹)【資料來源：財政部稅務入口網，民國111年3月】
>>如何減輕您的房屋稅(節稅介紹)【資料來源：財政部稅務入口網，民國111年3月】
>>自用住宅土地好康報您知【資料來源：財政部稅務入口網，民國110年9月】

站內相關服務連結：