市價是公告地價的幾倍？

 Q5 公告現值與市價是一樣的嗎？如果不一樣，差距是多少？

1.依照平均地權條例規定，公告土地現值作用之一是土地移轉時課徵土地增值稅之依據，因為一般人之心態，在課稅時總希望稅基愈低愈好，因此雖然現行平均地權條例及地價調查估計規則等相關法令明白規定，公告土地現值應確實反映地價動態，接近正常市價，但地方政府限於民意，考量大多數人稅賦負擔，多未能調高公告土地現值到市價，使得公告土地現值與市價之間仍有差距。 

2.內政部為使公告土地現值趨近市價，於94年4月邀集相關單位召開研商會議，該會議決定自95年起於10年內（即104年為止）達成公告土地現值占擬評現值90%比例的目標，並請各直轄市、縣（市）政府於辦理各年度公告土地現值作業時依一定比例辦理。 

3.本縣自104年即達到內政部所定公告土地現值占擬評現值90%比例規定，104年迄今皆有90%以上，107年則為90.15%。 

張貼日期：107-05-22

房產小常識

撰文者：林帝佑 更新時間：2019-01-02 瀏覽數：224,138

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每年的1月1日是全台「公告土地現值」調整生效日，佑佑發現，很多人會驚呼「天啊！明年要繳的地價稅又要變多了！」喔！我也想驚呼「天啊！你搞錯了啦！」讓佑佑來幫大家解釋一下，其實現行的土地價格有3種，包含：公告地價、公告土地現值、市價。

同一塊地，這3種價格都不同，你就想成，有人要賣房子，屋主心中有底價、房仲網上有開價、最後出售有成交價，每一種價格的用武之地也都不同！那麼，土地的3種價格到底怎麼回事呢？

1.公告地價：每年都必須繳納
公告地價是「地價稅」的稅基，屬於持有稅，也就是持有土地者，每年都必須繳納。公告地價在2017年以前為每3年調整一次，但在2017年《平均地權條例》修正後，改為每2年調整一次，上次調整時間為2018年，下次調整應會在2020年。調整的依據主要是參考各區土地的交易或收益行情，生效日則為公告地價公告日。

2.公告土地現值：有交易、繼承等時才會用到
此為「土地增值稅」的計算稅基，屬於「交易稅」的一種，也就是當土地所有權移轉，譬如交易、繼承等時才會用到，平時沒有買賣、也就沒有傷害，這個公告土地現值對一般人來說，其實用上的機會並不多。

而公告土地現值為每年調整，同樣是政府依據當地過去一年來的土地交易價格計算而來，當然，交易價格上上下下，不會是只有往上漲，也會有往下調降的時候。調整生效日為每年的1月1日。

3.市價：買賣土地的實際價格
市價就是成交價啦！不論是透過標售或買賣的價格，簡單說，就是你想取得土地，到底要從口袋掏出多少錢。

三者之間，以公告地價最低、再者為公告土地現值、最高者為市價。

根據內政部公告，2018年調整後的公告地價以及公告土地現值分別占市價的20.02%、91.31%，也就是說，當市價為100萬元，公告土地現值即為91萬3,100元、公告地價為20萬200元。而2019年最新的公告土地現值，全國平均較2018年小漲約0.46%，是市價的91.64%。

要去哪邊查詢公告土地現值以及公告地價呢？可以至內政部地政司的網站查詢，連上首頁後，在上方選單點選「資訊查詢」→「地政相關系統查詢」→「公告土地現值公告地價」即可 (傳送門在此：公告土地現值及地價查詢)。

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好事達人在幾次協助客人買賣交易時候發現，一般人在進行房地產交易時，常常會把「公告土地現值」與「公告地價」兩種地價搞混，即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同，金額上也相差不少喔。

所謂「公告地價」是指，由政府官方公告各個轄區內各宗土地的價格，做為民眾申報該筆地價的參考之用，原則每３年會公告一次（於１月１日公告）。依照現行土地稅法規定，政府在進行規定地價時，會先分區域調查最近一年內的土地買賣價格或收益價格，依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準，劃分成不同地價區段。同一個地價區段內土地使用的同質性高，不同地價區段間的土地使用則會差異比較大，以此來估計區段內地價，計算土地平均行情，之後提交給各縣市地價評議委員會作評議，然後根據評議委員會的結論，核算每一筆土地的單位地價，同時進行為期三十天的公告，若民眾沒有人提出異議，該核定土地價格將自動拍板定案，成為課徵地價稅的計算基礎，這就稱為「公告地價」。之後便作為土地所有權人申報地價之後，據以課徵【地價稅】的標準。

至於「公告土地現值」則是指，政府官方根據過去一年來，調查轄區內土地交易的價格動態，分別計算出各區段的價格，做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的１月１日就會發布，因此「每年」都可能會改變，公告現值是設定典權、贈與或繼承，土地所有權移轉時，申報移轉現值的參考，並作為政府課徵【土地增值稅】【遺產稅】【贈與稅】【設定典權】及【徵收私有土地補償地價】計算依據。由於公告土地現值是反應土地的正常市場交易價格，因此民眾在衡量土地的價格時也常把它當成一項重要的參考數據（即以公告土地現值除以0.3025 =  每一坪價格，但還必須參考與市價差異百分比），也正因為如此，目前各縣市政府正朝向細分地價區段方向努力，希望使各區段內土地條件的差異降到最低，減少以往公告土地現值有偏高或偏低情形。

公告地價和公告土地現值 相同 的地方，在於：

1. 兩者都是由地方政府（直轄市、縣市）附設的地價評議委員會評定出來的。
2. 兩者都是用來作為申報、課稅的依據。

然而，就兩者 差異 部分，至少就有以下四點：

1. 公告地價每３年公布一次，公告土地現值則是每１年公布一次。
2. 公告地價的金額目前大約只占土地真實市價的２０%（市價每坪100萬元，公告地價可能只有20萬/坪，內政部統計資料連結），公告土地現值則是大約占土地市價的９０%左右（例如市價每坪有100萬元，公告土地現值大約是90萬元/坪），目前政府正逐年積極調整兩者與現實的差異。
3. 公告地價的用途是在申報地價用，公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格時使用。
4. 公告地價是計算地價稅、以及地租費用的依據。公告土地現值是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。

公告地價和公告土地現值的差異雖然大，但卻有某種程度的關聯性。因為主管全國不動產地政業務的內政部曾發文給各地方政府，要求「公告地價的漲幅，不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」，換句話說，如果最近３年內的累計公告土地現值出現大漲的情況，那麼３年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲，這也是為什麼之前六都公布出來的公告地價，都比前一次公布的數字大幅成長３～４成，因為之前的３年期間，各地的公告土地現值隨著房市多頭行情跟著大漲的緣故。但若這三年內房市非常冷清，則下一次的公告地價、公告土地現值，理論上就不該再有大幅調漲的情況。

那什麼是申報地價？申報地價之用途又是如何？

至於什麼是「申報地價」，當土地所有權人申請所有權登記時，所申報的地價，就是申報地價。未申報地價，或申報地價不足公告地價之８成者，則以公告地價的８成當作申報地價（平均地權條例第16條）。換句話說，若土地所有權人沒有去申報地價，則就要查該處的公告地價，且是以公告地價的８成作做為申報地價，等於是法定地價。

「申報地價」主要用途在計算【租金】，也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。」，土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。」， 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價10％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價。」

附註：內政部地政司全國公告土地現值及公告地價查詢網站，可以查詢到你想瞭解的那一筆土地，今年度公告地價與公告土地現值，甚至歷年度的調整變化。

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